Згідно з вимогами, передбаченими Містобудівною кодексом, щоб отримати дозвіл на будівництво індивідуального житлового будинку, потрібно кілька документів. Якщо пропустити цей етап, то в подальшому можуть з'явитися проблеми зі зведенням будівлі і введенням об'єкта нерухомості. Папір підтверджує відповідність розділів проектної документації об'єкта плану ділянки і межування території. Якщо відповідно до Містобудівною кодексом видано дозвіл, то забудовник має право законно здійснювати будівництво або реконструкцію будівель.
Що таке дозвіл на будівництво
У сфері будівництва, враховуючи і індивідуальне житлове, основним документом виступає Містобудівний кодекс. На ці норми орієнтуються при зведенні всіх будівель і споруд. Згідно зі встановленими містобудівним нормам, для будівництва потрібно отримання дозволу. Воно являє собою папір, де орган влади підтверджує відповідність проектної документації на зведення будівлі проекту планування ділянки і проекту межування території (при будівництві або реконструкції лінійного об'єкта).
хто видає
Згідно зі статтею 51 Містобудівного кодексу Російської Федерації, зазначений дозвіл на будівництво видається виконавчим органом місцевого самоврядування за місцем знаходження зазначеної земельної, в тому числі і дачної ділянки. Тут є деякі винятки:
- при проведенні будівельних робіт з використанням надр - Міністерством природних ресурсів і екології Російської Федерації;
- при використанні на об'єкті атомної енергії - Федеральною службою з екологічного, технологічного і атомного нагляду;
- при будівельних роботах всередині кордонів історичних поселень - орган виконавчої влади суб'єкта РФ, уповноважений в галузі охорони об'єктів культурної спадщини;
- при зведенні об'єкту космічної інфраструктури - Державною корпорацією космічної діяльності «Роскосмос».
Навіщо потрібно
Основне призначення дозволу - відобразити, що виконання архітектурного проекту будівлі здійснено без відхилень від встановлених будівельних норм і правил. Це необхідно для підтвердження відповідності майбутнього житла вимогам безпечного проживання, виключення ризиків нанесення шкоди навколишньому середовищу або об'єктам інфраструктури, які перебувають в будівельній зоні. Документація необхідно перевірити на відповідність:
- вимогам Містобудівного кодексу;
- санітарно-епідеміологічним нормам;
- будівельним нормам;
- вимогам пожежної безпеки;
- нормам технічного нагляду.
Які ризики виникають відсутність дозвільної документації
Будинок, будь то котедж, дача або приватне житлове будова, на який відсутні дозвільні документи на будівництво, вважається зведеним поза законом. Такий об'єкт не можна підключити до інженерних комунікацій, а в гіршому випадку йому загрожує примусове знесення. Забудовник не може цьому зашкодити, інакше його притягують до адміністративної відповідальності. Вона настає при виявленні недотримання санітарно-гігієнічних норм при зведенні будівлі.
Побудований без схвалення державою будинок не зареєструє БТІ. Фізична особа, яка допустила самовільне зведення, не має права на:
- продаж;
- здачу в оренду;
- дарування.
Як отримати дозвіл на будівництво
Щоб отримати схвалення на будівництво будівлі, потрібно професійно розробити весь проект. Краще в цьому випадку звернутися в спеціалізовану організацію будь-якого міста, будь то Москва чи більш дрібні пункти. Вона може надати вже наявні проекти або розробити новий. В іншому випадку доведеться самостійно зібрати повний комплект архітектурно-будівельної та інженерної документації. Їх прикладають до заяви і подають до відповідного федеральний орган, через представника або багатофункціональний центр.
Ст. 51 містобудівного кодексу
Детально про органи, порядок видачі дозволу, правових актах, необхідної для цього документації, в тому числі і проектної, процедурі її отримання йдеться в статті 51 Містобудівного кодексу. Вона містить 23 пункти. Крім порядку отримання та документації в статті сказано про те, як і ким буде проводитися перевірка паперів, яке рішення може прийняти орган самоврядування і причини в разі відмови. Також вона містить інформацію щодо терміну дії, відновлення по його закінченню і передачі в разі продажу.
В яких випадках дозвіл не потрібен
Є ряд випадків, коли не буде потрібно видача спеціальних дозволів на будівництво об'єкта. Вони описані в пункті 17 статті 51 Містобудівного кодексу. До цих випадків стосується будівництво:
- гаража на земельній ділянці, наданій для некомерційного використання;
- компактного некапітального споруди, такого як кіоск, альтанка, павільйон, літня кухня, навіс, баня, сарай, погріб, колодязь;
- допоміжного об'єкта для підключення до інженерних мереж або прокладанні її комунікацій;
- внутріканальних системних з'єднань.
Отримання дозволу на будівництво ІЖС
Для отримання дозвільних документів на індивідуальне житлове будівництво здійснюється за тим же принципом, що і у випадку з об'єктами капітального будівництва. Тільки тут пакет документів трохи менше, так як ці будівлі вважаються менш складними через меншої кількості пред'явлених до них вимог. Звертатися теж необхідно в багатофункціональний центр за місцем знаходження ділянки передбачуваного будівництва.
Особливості містобудівного регламенту
Правовласник земельної ділянки може зареєструвати тільки один житловий будинок, на який і отримують дозвільні документи. Гостьовий будиночок може бути віднесений до розряду господарських та інших допоміжних будівель. З цієї причини на них не потрібно оформлення дозволу. Мансарда і балкони прилаштовуються до вже наявного житлового будові. Вони вимагають отримання дозволу.
Індивідуальний житловий будинок не може бути вище 3 поверхів. На будівництво вищих необхідне вже інший пакет документів. Регламентовані граничні значення основних параметрів житлового будинку виглядає так:
- хоча б одна житлова кімната - 12 кв.м. вітальня або 8 кв.м. спальня;
- роздільний санвузол - ширина від 1, 5 м для ванної та від 0, 8 для туалету;
- кухня - 6-8 кв.м .;
- коридори - ширина від 0, 85 м.
Які об'єкти потрапляють під категорію
Згідно із законодавством, об'єктом індивідуального житлового будівництва (ІЖС) є окремий будинок висотою не більше 3 поверхів, призначений для проживання в ньому однієї сім'ї. Для таких об'єктів необов'язково збирати проектну документацію. Ділянки під ці об'єкти один від одного і від територій, призначених для загального користування, відокремлюються червоними лініями. Мінімальна відстань від них до споруджуваного споруди обов'язково дотримуються при проектуванні. Без урахування цієї умови дозвіл на будівництво не видають.
Подача заяви від забудовника в органи місцевого самоврядування
Прийом заяви забудовника на видачу дозволу здійснюється через багатофункціональний центр, який і займається наданням державних послуг. Очікування в черзі має зайняти не більше 15 хвилин. Сама заява органи самоврядування зобов'язані зареєструвати протягом 1 робочого дня. При індивідуальній забудові з використанням надр необхідний документ, що підтверджує право на них. У разі зведенні будівлі в межах історичного поселення необхідно докласти опис зовнішнього вигляду об'єкта в текстовій і графічній формах, включаючи:
- основні параметри об'єкта;
- варіанти колірного рішення;
- плановані будівельні матеріали;
- фасади.
Супровідні документи для отримання дозволу на будівництво
При відповіді на питання, які документи потрібні для дозволу на будівництво, можна скористатися Містобудівною кодексом. Процес займе чимало часу. Згідно 51 статті, потрібні:
- правовстановлюючі документи;
- проектна документація;
- документи, що встановлюють особу заявника;
- заяву, яка пишеться в органі місцевого самоврядування за зразком вже при зверненні.
Правовстановлюючі документи
Першими в переліку необхідних паперів йдуть правовстановлюючі документи. Основним в цьому випадку є свідоцтво про державну реєстрацію права. Замість нього може бути договір заповіту, дарування чи купівлі-продажу. Перший документ отримують через портал державних і муніципальних послуг або при особистому відвідуванні Росреестра. Для оформлення свідоцтва потрібно певний пакет документів:
- Підтверджують особу кожної сторони угоди;
- свідоцтво про спадщину, судове рішення або інший документ, який є підставою для реєстрації права власності;
- кредитний договір при купівлі об'єкта в іпотеку;
- отримане раніше свідоцтво про реєстрацію;
- документ про сплату державного мита;
- кадастровий паспорт об'єкта, якщо раніше він не був наданий в Росреестр;
- заяву про реєстрацію.
Проектна документація
Другим кроком в зборі всіх необхідних для вирішення паперів буде підготовка проектної документації. Відповідно до частини 7 стати 51 ГК РФ, неї належать:
- Пояснювальна записка;
- копію схеми планування земельної ділянки, де планується зведення, із зазначенням розміщення об'єкта капітального будівництва, проходів і під'їздів до нього;
- копію схеми планувальної організації земельної ділянки із зазначенням червоних ліній;
- архітектурні рішення;
- проект організації робіт по демонтажу або знесенню;
- зведений план інженерно-технічного забезпечення, на якому відзначені місця підключення;
- проект організації будівництва;
- опис доступності для інвалідів соціального об'єкта;
- висновок експертизи проектної документації;
- дозвіл на відхилення деяких параметрів;
- згода правовласників на реконструкцію.
Це стосується об'єктів капітального будівництва. Їх забудовник складає самостійно або звертається в спеціальні організації, які зроблять це за певну плату. Щоб отримати дозвіл на ІЖС, з проектної документації потрібно тільки:
- містобудівний план земельної ділянки, виданий протягом останніх трьох років до дня написання заяви на дозвіл;
- схема планувальної організації земельної ділянки, на якому позначені місця знаходження об'єктів ІЖС;
- опис того, як об'єкт буде виглядати зовні, якщо будівництво передбачається в області історичних поселень.
Висновок державної експертизи
Одним з необхідних документів є позитивний висновок державної експертизи проектної документації. Вона проводиться місцевими органами виконавчої влади, навіть в разі заміського будинку. Туди необхідно звернутися з пакетом проектної документації, зазначеної вище. Недержавна експертиза може проводитися в будь-якому регіоні, але разом з висновком потім потрібно буде надати копію свідоцтва про акредитацію юридичної особи, що оформила папір.
Містобудівна план ділянки
Даний документ повинен бути виданий не раніше 3 років до дня, коли забудовником подаються необхідні папери на отримання дозволу. План можна взяти у відділі Містобудівного розвитку і архітектури Адміністрації міста. Термін надання становить 3 місяці (згідно зі статтею 46 ГК РФ). Ніякі гроші за таку послугу не стягується. Для отримання плану необхідні наступні документи:
- топографічна зйомка ділянки з відміткою підземних, наземних і надземних конструкцій;
- підтверджують особу заявника;
- написане забудовником заяву на видачу плану;
- Кадастровий і технічний паспорт об'єкта.
Терміни видачі дозвільних документів
З моменту подачі документів допускається видача дозволу протягом не більше 7 робочих днів. Так говориться в частині 11 статті 51 ГК РФ. Видача дозволу на об'єкт капітального будівництва, яка не є лінійним, або на зведення будівлі на території, що є історичним поселенням, займає вже 30 днів, але не більше зазначених в Містобудівний кодекс термінів.
Що робити в разі відмови
Заходи, які потрібно зробити залежать від причини відмови. У загальному випадку необхідно усунути недоліки. Вони будуть вказані у відповіді, який дала організація на заяву про видачу дозволу. Потім можна знову спробувати його отримати. Інший варіант - оскаржити рішення уповноваженої організації в суді, подавши позов за існуючою формою. Він повинен включати інформацію про:
- адресата судової інстанції, куди подається позов;
- повному імені заявника з номером та іншими контактними даними;
- зацікавленій особі з найменування органу, дії якого оскаржують;
- поясненні ситуації;
- прохання визнати рішення певного органу незаконним;
- додатках з мінімальним пакетом документів - копіями паспорта, заяви, документації, яка підтверджує доводи заявника та копію відмови.
причини відмови
Згідно зі статтею 51 Містобудівного кодексу, існує кілька ситуацій, які є підставою для відмови у видачі дозволу. Головним є відсутність навіть одного документа зі списку необхідних для прийняття позитивного рішення. Підставою для відмови є і невідповідність поданих матеріалів будівельним нормам, чинним на момент видачі. Не вдасться отримати документ:
- якщо передбачається будівництво на особливо охоронюваних зонах;
- якщо ділянка зарезервований для державних потреб;
- при відсутності правовстановлюючих документів на землю;
- якщо за 10 днів до уповноваженого орган не були передані відомості про кількість поверхів, висоті і площі проектованої будівлі або споруди, по примірнику копій проектної документації та інженерних вишукувань, інформацію про інженерні мережі.
Термін дії дозволу на будівництво
Дозвільний документ на будівництво зберігається протягом усього часу, який вказується проектом організації. Термін дії становить 10 років. Протягом цього часу можна продовжувати будувати будинок. До закінчення зазначеного терміну дії об'єкт повинен бути введений в експлуатацію. Орган, який оформив документ, може і продовжити його при необхідності, або видавати їх на окремі етапи будівництва.
як продовжити
Щоб продовжити дозвіл забудовнику не пізніше 60 днів до моменту закінчення терміну дії необхідно подати заяву в той же орган, який видавав папір раніше. Відмова може бути отриманий, якщо до кінця терміну подачі даної заяви так і не було розпочато зведення, реконструкція або капітальний ремонт об'єкта. При пайовому будівництві додатково буде потрібно договір, який відображає поручительство банку, що підтверджує належне виконання забудовником обов'язків, що стосуються передачі житлового приміщення громадянам, чиї кошти були залучені.
Скільки коштує дозвіл на будівництво приватного будинку
Сам дозвільний документ, згідно з частиною 15 статті 51 ГК РФ, видається відповідним органом без справляння плати. Витрати можуть бути пов'язані лише з підготовкою та узгодженням документації. Спеціалізовані фірми, куди часто звертаються забудовники, пропонують свої послуги за ціною 10-45 тисяч рублів. Все залежить від складності та швидкості робіт. При підготовці документації в стислі терміни доводиться доплачувати за терміновість. Крім того, для кожного регіону встановлюються свої тарифи і мита.
Плюси і мінуси ІЖС
Власники земельних ділянок, призначених для ІЖС, мають ряд переваг. До них відносяться:
- Землі для ІЖС можуть бути учасниками будь-яких державних програм підтримки.
- Якщо немає спільної власності на ділянку, то його власник не зіткнеться із залежністю від інших власників.
- За рахунок прописки на ділянці його господар має можливість користуватися всіма соціальними установами.
- На ділянці під ІЖС можна побудувати будь-який будинок незалежно від питань щодо переведення земель в іншу категорію.
Навіть при такій кількості переваг ІЖС має і ряд мінусів. Будова не може бути вище 3 поверхів, а проживати в ньому має право тільки одна сім'я. Крім того, на ділянці забороняється будівництво житлових будинків змінної поверховості і таунхаусів. У більшості випадків це ніяк не впливає на діяльність забудовників, адже приватний житловий будинок частіше представлений одно- або двоповерховою будівлею, яке тільки одне на ділянці.