Кредит на покупку земельної ділянки - умови банків, що надають іпотеку, вимоги до позичальника

Заміські будинки набувають все більшої популярності, багато людей хочуть жити в них. Така споруда починається з вибору підходящого місця і підрахунку наявних грошей. З огляду на дорожнечу ділянок, спеціальна банківська іпотека буде підходящим варіантом для більшості покупців. Виручить ця послуга і в ситуаціях, коли територія купується для інших цілей, наприклад, садівництва.

Як взяти земельну ділянку в іпотеку

Така кредитна програма з'явилася в асортименті банківських послуг близько п'яти років тому, і не так розвинена, як видача позик на покупку квартири. Невелика поширеність цієї послуги пов'язана зі складністю визначення ліквідності земельної ділянки, яка може істотно знизитися вже після покупки. Наприклад, купити наділ поруч з проектованим котеджним селищем буде дуже дорого через планованої тут розвиненої інфраструктури, але ця ж сама територія сильно втратить у ціні, якщо будівництво перенесуть в інше місце.

Швидка зміна вартості ділянки підвищує інвестиційні ризики кредитора, адже при зниженні ціни на цей вид нерухомості, кредитна установа не зможе зробити повернення всіх своїх інвестицій в разі, якщо позичальник припинить платежі. З цієї причини не скрізь можна отримати кредит на покупку землі. Як правило, цим займаються великі фінансові організації (Ощадбанк, ВТБ 24, Бінбанк) проводять серйозну перевірку заявок. Видача таких кредитів здійснюється за кількома напрямками:

для ведення підсобного господарства;
для садової ділянки;
на землю під індивідуальне житлове будівництво (ІЖС) - з трьох різновидів це найоптимальніша для отримання кредитування.

Умови кредитування

У порівнянні зі звичайною іпотекою на первинне і вторинне житло, виділення коштів на покупку землі - це більш жорсткий варіант кредитування. Це стосується самого купованого наділу, доходів позичальника та способу погашення. Умови, на яких видається кредит на покупку земельної ділянки, включають в себе наступні показники:

Процентна ставка - 12, 5-17% в рік.
Розмір кредитування - 200 тисяч - 40 мільйонів рублів.
Величина першого внеску - 20-30%.
Обов'язкове страхування об'єкта кредитування в день видачі іпотеки.

Нормативно-правова база

Основні положення, відповідно до яких здійснюється юридичне регулювання отримання і виплати кредиту на покупку земельної ділянки, викладені у Федеральному законі від 16.07.1998 № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)». Він регламентує наступні питання:

укладення договору (в тому числі - державна реєстрація цього документа);
забезпечення схоронності закладеного майна;
права заставодержателя;
особливості іпотеки земельних ділянок;
вимоги до наділів, які можуть бути предметом іпотечного кредитування;
оцінка об'єкта видачі кредиту.

Крім того, питання покупки ділянки в іпотеку розглядаються в Федеральному законі від 13.07.2-15 № 218-ФЗ «Про державну реєстрацію нерухомості», а також Цивільному та Земельному кодексах Російської федерації (ГК і ЗК РФ). Окремі специфічні ситуації викладаються в профільному федеральному законодавстві, наприклад, стаття 13 Закону №214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві» говорить про те, що забудовник не може передавати ділянку в заставу без згоди всіх пайовиків.

Вимоги банку до об'єкта застави

Захищаючи свої фінансові інтереси, кредитна організація зацікавлена в тому, щоб забезпечення по позиці було ліквідним (тобто, легко могло бути продано в разі необхідності). На цьому засновані вимоги до об'єкту іпотеки, наприклад, для індивідуального житлового будівництва надів повинен відповідати таким умовам:

Бути площею не менше 6 соток. Занадто малі ділянки не користуються попитом у покупців, і реалізувати таку заставу буде складно. З цієї точки зору, оптимальна територія становить 10-15 соток.
Мати місце розташування не далі 100 км від міської межі. У деяких банків це вимога суворіше, і допустима близькість ділянки від міста менше в 2-3 рази.
Не мати прилеглих великих звалищ і шкідливих хімічних виробництв.
Розташовуватися поза водо- і природоохоронних зон. Купівля наділу на такій території може привести до перегляду умов використання за час дії іпотечного договору (наприклад, введене обмеження на розміри будівель), що призведе до зменшення вартості застави.
Мати транспортні комунікації, що дозволяють приїжджати на ділянку в будь-який час року. Наявність інженерної інфраструктури (подача електрики, газу, води та ін.) Збільшує цінність землі, яка купується.
Бути вільним від різних обтяжень (оренди, застави, арешту та ін.), Належати продавцю на правах власності і входити в список територій, на яких дозволено ІЖС. Це спрощує перехід нерухомого майна до нового власника. Одночасно, ділянка стане запорукою в банку.

Вимоги фінансових установ до позичальників

Критерії відбору, якими керуються різні банки по відношенню до тих, хто хоче брати кредит на покупку земельної ділянки, в базових моментах не сильно відрізняються один від одного. Кожне з вимог засноване на створенні максимальних гарантій, для виплати іпотеки позичальником. Сюди входять:

Російське громадянство.
Реєстрація в населеному пункті, де розташоване відділення банку. Ця вимога відсікає приїжджих з числа кандидатів і спрощує контроль банку за платежами позичальника.
Вік - від 21 року на момент отримання кредитування до 70 років на час останніх виплат по взятому кредиту.
Постійний дохід, достатній, щоб оплачувати іпотеку.
Гарна кредитна історія (КІ). Мається на увазі, що попередні споживчі позики виплачувалися без порушень, при цьому повна відсутність КІ теж буде не на користь позичальника, адже кредиторам потрібно знати, наскільки фінансово дисциплінований клієнт.

Як отримати кредит на земельну ділянку

В цілому, процедура отримання позики на землю схожа з отриманням інших іпотечних продуктів. Алгоритм дії такий:

Вивчення пропозицій на кредитному ринку. Має на увазі знайомство з умовами кредитування в декількох фінансових організаціях і вибір найоптимальнішого варіанта. Краще подавати заявки на іпотеку в 2-3 місця, щоб збільшити можливість схвалення.
Паралельно з вибором відповідних за умовами кредитних установ необхідно готувати пакет документів. Він складається з базової частини (стосуються особистості самого позичальника) і додаткової (по об'єкту іпотеки).
Пакет документів доповнюється висновком про ринкову вартість наділу. Для цього виконується експертна оцінка земельної ділянки.
Готовий пакет документів надається в банк. Після розгляду запропонованих паперів, фінансова організація виносить рішення про можливість кредитування заявника.

Вибір кредитної установи

Невелика поширеність послуги з кредитування покупки ділянки землі сильно зменшує можливості пошуку. З огляду на великі ризики, процентна ставка буде вище, ніж при звичайній іпотеці. Оптимальний варіант - це отримання іпотеки в кредитній установі, що обслуговує зарплатний рахунок позичальника. У таблиці наводяться порівняльні дані по Ощадбанку (для інших фінансових організацій це співвідношення буде приблизно таким же):

Показник відсоткової ставки за іпотечним кредитом	Мінімальне значення, %
На придбання квартири	7, 9
На покупку ділянки землі	10
Для тих, хто не є зарплатних клієнтом	Мінімальний показник збільшується на 0, 5%

Заявка на отримання іпотечного кредиту

Заповнюючи заяву-анкету, клієнт інформує банк про своє бажання отримати позику на покупку ділянки землі і просить розглянути можливість його видачі. Цей документ складається за формою кредитної організації (наприклад, у Ощадбанку його можна завантажити на офіційному сайті) і включає в себе основні відомості про позичальника:

прізвище, ім'я, по батькові;
контактні дані (адреса, мобільний телефон, e-mail та ін.);
освіта;
склад сім'ї;
відомості про роботу і отримувані доходи;
наявність у власності нерухомості та іншого майна.

Заявка має попередній характер і не є договором. На підставі викладених в ній відомостей, організація приймає рішення про доцільність кредитування позичальника. Для того, щоб підвищити свої шанси на отримання фінансової послуги, клієнту необхідно запропонувати банку майнове забезпечення або залучити позичальників з числа родичів, ділових партнерів та ін.

Пакет необхідних документів

Подана заявка-анкета доповнюється особистою документацією позичальника (і співпозичальників, при їх наявності). У список входить:

Паспорт (пред'являється особисто власником).
Довідка про рівень доходу, місце роботи і трудовий стаж (не потрібно для зарплатних клієнтів, адже всі ці дані вже є в банку).
Документ про власність на майно (при використанні додаткової застави).

Проведення експертизи та оцінка земельної ділянки

Специфіка визначення ринкової вартості землі полягає в тому, що при її здійсненні важливе значення мають не тільки фізичні якості об'єкта (розмір, місце розташування та ін.), Але і його юридичні характеристики. До останньої категорії належить призначення даної ділянки або його обтяження, яке, в ряді випадків, виключає видачу іпотеки (наприклад, якщо наділ вже знаходиться під заставою).

У великих банків є свої фахівці з оцінки (або спеціалізовані кадастрові компанії з якими вони співпрацюють), але в багатьох випадках для позичальника будуть зручніше послуги незалежних фахівців. Вартість такої оцінки становить від трьох до десяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, термін - до тижня (вартість буде залежати від місця розташування ділянки, його площі, наявності первинної документації та ін.).

Розгляд документів та прийняття рішення про кредитування

Експертна оцінка покликана продемонструвати банку інвестиційну привабливість об'єкта (не слід забувати, що фінансова організація розглядає земельну ділянку і з точки зору його можливого продажу при перебоях з платежами позичальника). До цього моменту всі вже готове до прийняття остаточного рішення і пакет документації збільшується за рахунок нових надходжень. Додатково туди включаються:

Кадастровий план наділу. Тут обов'язково повинна бути вказана його площа, розташування, дозволений вид використання (наприклад, для індивідуального житлового будівництва).
Акт про власність продавця на земельний наділ.
Експертний висновок незалежного оцінювача.
Довідка з бюро техінвентаризації про відсутність будівель на ділянці.

Подану документацію фахівці банку вивчають комплексно, що не концентруючись на якомусь одному показнику, а розглядаючи всі дані в сукупності. З цієї причини позичальникові можна змінювати ситуацію в свою користь, вводячи додаткові гарантії для кредитної організації. Наприклад, якщо необхідна сума перевищує максимальний показник для його доходу, то він може отримати схвалення, залучаючи співпозичальників або надаючи додаткову заставу (квартиру, автомобіль тощо.). Розглянувши заявку, співробітники банку зв'язуються з клієнтом і повідомляють йому про прийняте рішення.

Специфіка оформлення кредитного договору

Схвалення банком заявки клієнта ще не означає видачу йому необхідних коштів для покупки ділянки. Гроші позичальник отримати тільки після підписання договору. Важливими особливостями цього документа є те, що:

Право на зведення заміського будинку та інших будівель виникає у позичальника відразу після укладення договору з банком відповідно до статті 1 Земельного кодексу РФ.
Залежно від договірних умов, позичальник зобов'язаний отримати дозвіл кредитора на забудову ділянки або може обійтися без цього. Хоча земля купується для будівництва і вимога щодо інформування банку часто носить формальний характер, нехтувати ним не варто, тому що факт порушення може бути занесено в кредитну історію.
Договір обов'язково повинен містити максимально докладний опис наділу із зазначенням вартості та мати нотаріальне закріплення.

Реєстрація земельної іпотеки

Заключним етапом оформлення послуги кредитування покупки ділянки землі буде звернення в Росреестр. Там відбувається реєстрація іпотеки - згідно зі статтею 20 Закону №102-ФЗ цей процес є обов'язковим. Форму для заповнення можна завантажити на офіційному сайті Росреестра або отримати в офісі цієї організації. Весь процес займає 14 днів, після закінчення яких заявник отримає на руки свідоцтво державного зразка.

В якому банку можна взяти кредит на землю

Основні показники, на які треба звертати увагу, вибираючи підходящі варіанти серед пропозицій кредитних організацій - це процентна ставка і термін кредитування. За допомогою онлайн-калькулятора можна легко робити розрахунки, порівнюючи між собою умови різних банків. Таблиця показує найпопулярніші і доступні пропозиції щодо купівлі земельної ділянки:

Назва банку	Ставка, %	Максимальний розмір кредитування, рублів	Максимальний термін іпотеки, років
ВТБ 24	11, 1	15 000 000	20
Промсвязьбанк	9, 4	25 000 000	25
Банк Центр-Інвест	10, 5	10 000 000	20
Сбербанк	9, 5	30 000 000	30
Россельхозбанк	8, 95	20 000 000	30
Росевробанк	8, 3	10 000 000	20
Дельтакредит	8, 25	20 000 000	25
Бінбанк	9, 75	25 000 000	30
Связьбанк	8, 95	30 000 000	30
Запсибкомбанк	10, 5	50 000 000	30

Позичальнику необхідно враховувати, що в таблиці наводяться мінімальні відсоткові ставки по іпотеці на землю. Залежно від ситуації, вони можуть збільшуватися, наприклад, при зверненні до Ощадбанку вони зростають:

для тих, хто не є зарплатних клієнтом банку - на 0, 5%;
на період до реєстрації іпотеки - на 1%;
при небажанні позичальника страхувати своє життя і здоров'я - на 1%.

ВТБ 24

У даного банку немає окремого пропозиції, розрахованого на придбання ділянки землі, але для цих цілей підійде нецільовий кредит на покупку нерухомості. Умови мають такий вигляд:

Вік позичальника - 21-65 років (тут і далі, другий показник - на дату закінчення виплат за договором).
Початковий внесок - відсутній.
Особливості видачі - мінімальний пакет документів (паспорт, СНІЛС, довідка про доходи) для початкового схвалення заявки. Є пільгові умови для держслужбовців.
Термін розгляду - 3 дні.

Промсвязьбанк

Хоча ця фінансова організація спеціалізується на кредитуванні малого та середнього бізнесу, тут є лінійка продуктів для звичайних громадян. Характеристики цього іпотечного пропозиції будуть наступні:

Допустимий вік - 21-70 років.
Аванс - від 20%.
Особливості - обов'язкове страхування життя і здоров'я. Необхідний стаціонарний робочий телефон. Військовозобов'язані позичальники не повинні підлягати призову на час кредитного договору.
Терміни - до 7 днів.

Банк Центр-Інвест

Іпотека на земельну ділянку в цій фінансовій організації має різні умови в залежності від терміну договору. Мінімальна ставка 10, 5% застосовується, якщо період кредитування не перевищує 10 років. Якщо ж він більше, то мінімум становить 11%. Умови видачі:

Вік позичальника - 18-65 років.
Початковий внесок - від 25%.
Особливості видачі - необхідні копії всіх сторінок паспорта, довідка про доходи за останні 6 місяців (з помісячною розбивкою), завірену копію трудової книжки, згода чоловіка (для одружених). Кредитування є для жителів Москви, Московської, Нижегородської, Ростовської та Волгоградської областей, Ставропольського і Краснодарського краю.
Термін розгляду - 1-5 днів.

Сбербанк

Через високі вимог до позичальників, кредити цієї фінансової організації доступні не всім бажаючим. При цьому, отримали іпотеку можуть взяти відстрочку по платежах або продовжити термін цієї послуги, якщо відбулося збільшення вартості будівництва житлового будинку. Інформація по кредитуванню:

Допустимий вік - 21-75 років.
Аванс - від 25%.
Особливості - після схвалення заявки можлива видача кредитної карти Visa / MasterCard Credit Momentum з лімітом до 600 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян. Іпотеку можна взяти в іноземній валюті (ставка - від 9, 1%).
Терміни - до 3 днів.

Россельхозбанк

Кредитна політика цієї фінансової організації орієнтована на розвиток сільськогосподарського сектора, тому крім покупки землі для заміського будівництва, іпотека може бути використана для розвитку присадибного господарства. Банк висуває такі умови:

Вік позичальника - 21-65 років.
Початковий платіж - від 15%.
Особливості видачі - для чоловіків у віці до 27 років обов'язковий документ про відношення до військового обов'язку.
Терміни розгляду - до 5 днів.

Росевробанк

Іпотечний пакет цієї фінансової організації отримати простіше, ніж в інших банках, при цьому потенційні клієнти, які збираються оформляти повний пакет страховки і не мають проблем з виплатою колишніх кредитів, можуть розраховувати на низьку ставку. Висунуті вимоги до позичальників:

Вік - 23-65 років.
Аванс - від 20%.
Особливості - є не тільки громадянам Росії, але і Білорусі і Казахстану. При достроковому погашенні штрафні санкції не застосовуються.
Розгляд - 5 днів.

Дельтакредит

Вимоги, що пред'являються до вибраного земельному наділу, у цій фінансовій організації не відрізняються від інших банків, а процентна ставка - одна з найменших. По этой причине тем, кто пытается получить ипотечное кредитование на землю, нужно обязательно попробовать подать заявку в ДельтаКредит. Условия выдачи кредита:

Возраст заемщика – 20-64 года.
Первоначальный платеж – от 15%.
Особенности выдачи – наличие военного билета для одобрения заявки не имеет значения. Есть специальная программа, сокращающая переплату (платеж раз 14 дней).
Сроки рассмотрения – до 7 дней.

Бінбанк

Предложение этой финансовой организации удобно для тех, кто запланировал крупную застройку – при достаточном доходе (или залоге, обеспечении) размер кредитования может быть увеличен сверх лимита. Но при этом высокий первоначальный взнос очень сильно ограничивает количество получателей этой ипотеки. Характеристиками этого банковского продукта являются:

Возраст – 18-65 лет.
Аванс – 40% для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей, 50% для других регионов.
Особенности – возможность оформления в рамках военной ипотеки, использование материнского капитала для первоначального взноса.
Рассмотрение – до 3 дней.

СвязьБанк

Это ипотечное предложение будет удобно в случаях, когда у заемщика не так много денег на первоначальный платеж. Понижение авансового взноса, как правило, сопровождается у банков повышением процентной ставки, но к Связьбанку это не относится. Описание условий ипотеки:

Возраст заемщика – 21-65 лет.
Первоначальный платеж – от 15%.
Особенности – возможно досрочное погашение, доступно пенсионерам.
Сроки рассмотрения – до 5 дней.

Запсибкомбанк

Как и во многих других финансовых организациях, тут есть преимущество для зарплатных клиентов – процентная ставка по ипотеке на покупку земли будет меньше, чем для остальных заемщиков. Общие условия выдачи:

Допустимый возраст – 21-65 лет.
Аванс – от 20%
Особенности – погашение возможно только аннуитетными (равными) платежами.
Рассмотрение – до 7 дней.

Порядок погашения ипотеки на приобретение земли

Вместе с подписанием кредитного договора банк составит для клиента график платежей, где указывается размер и дата выплат. Самыми удобными будут аннуитетные ежемесячные платежи. Если заемщик имеет сезонную доходность, многие банки допускают и ежеквартальное погашение задолженности, но в этом случае переплата будет больше. На размер платежа влияют и другие факторы – таблица показывает, как меняется размер ежемесячных выплат по ипотеке на 3 миллиона рублей под 10% годовых, в зависимости от первоначального взноса и срока кредитования:

Первоначальный взнос, процентов/рублей	Срок ипотечного договора, лет	Величина платежа, рублей
25 / 750 000	10	29 734
30 / 900 000	10	27 752
40 / 1 200 000	10	23 788
25 / 750 000	15	24 179
30 / 900 000	15	22 567
40 / 1 200 000	15	19 343
25 / 750 000	20	21 713
30 / 900 000	20	20 266
40 / 1 200 000	20	17 371