Для придбання власності використовуються всім відомі варіанти: купівля-продаж, дарування, успадкування. Існує менш поширений спосіб укладання угоди на переоформлення майна - підписати договір ренти, за умовами якого можна виплачувати вартість придбання частинами тривалий період. Така угода має безліч нюансів, і в них необхідно детально розібратися.
Що таке рента
У перекладі слово рента має багато значень, виражають її економічний сенс слова - повертати і віддавати. Висновок рентного договору передбачає участь і зобов'язання двох сторін:
- Одна сторона, яка стає після підписання угоди одержувачем ренти, зобов'язується передати майно у власність іншій особі.
- Друга сторона іменується платником, вона отримує у власність майно і зобов'язана виплачувати певний період ренту або як компенсація вартості нерухомості містити колишнього власника.
Такі угоди регулюються Цивільним Кодексом РФ. Договір ренти має свої особливості:
- Відбувається зміна власника майна, але розпоряджатися власністю платник не має права, тому що на неї накладається обтяження - оформляється заставу.
- Розрахунок за придбану власність відбувається в розстрочку. За цими двома особливостями угода має схожість з іпотечним кредитуванням. Різниця полягає в тому, що оформити придбання нерухомості можуть навіть громадяни з невеликим доходом, які не підходять під вимоги банків, і новим власникам не потрібно платити відсотки.
- Рентополучателя продовжує проживати в приміщенні, яке перейшло у власність другій стороні.
Предметом укладеної угоди вважається індивідуально визначене майно, воно може включати:
- нерухоме майно;
- рухоме;
- гроші;
- цінні папери.
Переважно договір ренти оформляють для придбання житла. Іноді такого роду переоформлення власності є єдиним варіантом:
- отримання житлової нерухомості для осіб з невеликим доходом;
- поліпшення фінансового стану для одиноких людей похилого віку.
Види договору ренти
Спосіб отримання компенсації за придбану власність передбачається умовами документа. Розрізняють форми рентної плати:
- у вигляді грошової суми;
- у вигляді надання послуг;
- комбіновану - внесення грошей і надання послуг.
В основу класифікації рентних угод покладені ознаки відмінності тривалості строків укладених угод і способів компенсації вартості майна. Розрізняють такі види:
- постійної ренти;
- довічної ренти;
- довічного утримання.
Договір постійної ренти
Такий вид не має обмежень на період рентних виплат і носить безстроковий характер. Умови угоди можуть передбачати відступлення прав рентополучателя третій особі. Припинити дію угоди можна за пропозицією однієї зі сторін і обопільної згоди і замінити рентні виплати викупом. Розрахунки за такою угодою можуть проводиться в грошовій, комбінованій формі або способом надання послуг.
Договір довічної ренти на квартиру
Умови такого способу зміни власника квартири передбачають:
- Виключно грошовий розрахунок.
- Платежі вносяться за умовами угоди щомісяця або по закінченню кварталу.
- Термін дії договору обмежується періодом життя одержувача, після його смерті рентні виплати припиняються.
Договір довічного утримання з коштом
Такий договір ренти має схожість з попереднім видом - закінченням періоду рентних виплат вважається день смерті рентополучателя. Існують особливості відносин сторін у цьому випадку - компенсація вартості нерухомості відбувається шляхом надання кредитору послуг, які забезпечують повне утримання і догляд за ним. Це, наприклад:
- харчування;
- покупка одягу;
- лікування;
- ремонт квартири.
Сторони рентного договору
У такій угоді беруть участь дві сторони:
- Одержувач ренти. Він за згодою є рентних кредитором, його з метою є отримання доходу. Рентополучателя будь-якої форми оплати за майно може виступати фізична особа або некомерційна організація.
- Платник ренти або рентний боржник. Його метою є придбання майна в розстрочку оплати на тривалий період. За законодавством рентоплательщікамі можуть виступати фізичні і юридичні особи.
Як оформити договір ренти
Правильно складений договір ренти є гарантією забезпечення майнових прав обох сторін. Сторонам необхідно передбачити всі нюанси:
- З метою виключення можливості визнання угоди недійсною боржникові необхідно подбати про отримання кредитором медичного висновку про його дієздатності.
- Можна уникнути непорозумінь між сторонами в майбутньому, якщо відразу визначити терміни проведення оплати.
- У разі укладення угоди на довічне утримання з утриманням необхідно скласти детальний перелік всіх передбачуваних в якості компенсації за нерухомість послуг.
Правила оформлення
Для укладення угоди сторонам потрібно зробити наступні дії:
- Власник майна має зібрати документи по квартирі: на право власності, довідки про прописку проживаючих осіб в ній. Ще треба отримати довідку про кадастрової вартості об'єкта.
- Законної вважається тільки письмова форма угоди. З зразковим зразком документа потрібно звернутися до юриста: він може порадити прописати упущені деталі. Після складання остаточного варіанта угоди необхідно отримати посвідчення нотаріуса.
- Рентна угода передбачає відчуження власності, тому для неї обов'язковою є державна реєстрація, інакше угода буде визнана недійсною.
Зразок договору
Рентне угода не є затвердженим законодавством документом. Воно складається в довільній формі і містить:
- паспортні дані рентополучателя і рентоплательщіка;
- дані про предмет угоди - майно та його вартості;
- термін дії угоди і спосіб розрахунку за майно;
- може бути передбачено право на викуп у боржника або передачу права кредитора чи боржника спадкоємцю.
Як оформити ренту з довічним проживанням
Особливістю такого виду угоди є те, що після її ув'язнення рентополучателя продовжує жити в колишній володіти своїм майном. Квартира за договором ренти переходить у власність до рентоплательщіку, але він не має право проживати в ній і розпоряджатися власністю без згоди колишнього власника. Оформлена рента квартири з довічним проживанням означає, що право розпорядження квартирою рентоплательщік знаходить після:
- смерті рентополучателя;
- викупу, якщо це передбачено умовами угоди або боржник повідомив про своє бажання кредитора за три місяці до припинення виплат.
Істотні умови договору ренти
Обов'язковими умовами, без яких неможливо скласти документ, і він буде визнаний незаконним, є:
- сторони угоди - рентополучателя і рентоплательщік;
- предмет угоди - рухоме або нерухоме майно та його характеристика;
- визначення виду договору і форми оплати;
- обов'язку боржника щодо сплати компенсації за власність кредитора.
Розмір рентних платежів
Перед укладанням угоди сторонам необхідно визначити величину компенсації за придбану власність. Законодавством передбачено регулювання розмірів виплат і обов'язкову їх індексацію. Необхідно враховувати, що:
- сума рентних виплат за місяць не повинна бути меншою за мінімальну зарплату при довічну ренту;
- нижню межу вартості послуг за місяць в грошовому вираженні обмежується розміром двох мінімальних зарплат при довічне утримання з утриманням.
Термін договору
Укладена угода передбачає тривалий характер рентного договору. Відносини між рентополучателя і рентоплательщіком, згідно із законодавством, можуть припинятися лише після смерті колишнього власника в разі довічної ренти або довічного утримання з коштом. При постійній ренті виплати мають безстроковий характер.
Способи забезпечення прав одержувача ренти
Для виконання боржником своїх зобов'язань перед кредитором законодавством передбачені способи впливу на нового власника власності. Під час укладання угоди на нерухомість оформляється іпотечний договір і накладається обтяження на власність. У випадку з рухомим майном передбачено внесення боржником застави або оформлення поруки, страхування переоформленої власності. Невиконання передбачених зобов'язань рентоплательщіком може стати підставою для припинення договору і втрати права власності на майно.
Плюси і мінуси рентного договору
Угоди характерна алеаторного (ризикованість) - його умови містять ризики для обох сторін:
- Кредитор і боржник можуть недоотримати компенсацію своїх майнових витрат через невизначеність терміну. Трапляється, що кредитор вмирає швидко, і боржник отримує квартиру за мінімальні виплати. Буває навпаки - рентополучателя переживає рентоплательщіка і навіть його спадкоємця.
- Пошкодження або втрата майна не звільняє боржника від подальших виплат, він тільки може зажадати розірвання угоди.
- Рентоплательщік не може проживати в придбаній квартирі або відчужувати її.
- Існує ризик шахрайства з обох сторін. Іноді пенсіонери прагнуть укласти угоду для отримання доходу, а потім шукають привід для її розірвання. Буває, що рентоплательщік недобросовісно здійснює догляд за престарілим особою і бажає наблизити його смерть.
оподаткування
При оформленні рентної угоди застосовуються норми закону, які застосовуються при купівлі-продажі або даруванні. Випадок, коли новий власник набуває майно в обмін за плату, прирівнюється до купівлі-продажу. Рентоплательщік отримує право на майнове податкове вирахування, розмір якого дорівнює сумі витрат на придбання.
Для рентополучателя сума, отримана за переоформлений майно і у вигляді наступних періодичних рентних виплат, вважається доходом і підлягає оподаткуванню. Для нарахування податку загальну суму доходу зменшують на податковий і майнове відрахування і множать на 13%. Майновий вирахування (1000000 рублів) можна замінити сумою витрат на придбання власності, якщо є підтвердження (чеки, квитанції).
При отриманні нерухомості під рентні платежі безкоштовно застосовуються норми закону про договір дарування. Уникнути оподаткування рентоплательщіку вдасться, якщо кредитором є близький родич. У всіх інших випадках переоформлена нерухомість вважається доходом, отриманим в натуральній формі, і оподатковується у розмірі 13%.
Як розірвати ренту
У нотаріуса можливо тільки добровільне розірвання угоди з обопільної згоди кредитора і боржника. В інших випадках припинити дію угоди можна тільки через суд. Причиною розірвання угоди в судовому порядку може бути визнання недієздатним рентополучателя або, якщо встановлено факт невиконання своїх обов'язків рентоплательщіком. Для виключення ризику отримання претензій з боку рентополучателя або його родичів до боржника, йому необхідно берегти:
- медичний висновок про дієздатність кредитора на момент укладання угоди;
- чеки, квитанції, що підтверджують витрати рентоплательщіка на утримання рентополучателя.