Будь-яка людина, якій доводилося купувати квартиру, не маючи достатньої суми грошей в кишені, знає, що таке іпотека на житло - довгострокове цільове кредитування на придбання нерухомості. Основною умовою позики є оформлення заставного забезпечення у вигляді землі, будинки, квартири. Це дає шанс купити житло тим, у кого немає накопичень, а малозабезпечені та соціально незахищені громадяни можуть навіть розраховувати на програми держпідтримки.
Що таке іпотечний кредит
Кредити під заставу майна почали практикувати древні греки, які і ввели назву «іпотечне кредитування» в ужиток. Зараз іпотека являє собою форму банківського кредитування, яка передбачає видачу позики для придбання нерухомості. Відмінною особливістю такого виду кредитування є обов'язкове оформлення застави.
Правові основи функціонування іпотечної системи кредитування житла зафіксовано у відповідних законах. Завдяки регулюванню питання на законодавчому рівні, іпотека на сьогоднішній день є для громадян Росії вигідною і доступною можливістю поліпшення своїх житлових умов, а для кредиторів - способом гарантувати повернення виданих позичок і відсотків по ним.
Для того, щоб зрозуміти, що таке іпотека і як вона працює, слід ознайомитися з її особливостями і характерними рисами. Суть іпотеки полягає в наступному:
- Цільове призначення. Позика виділяється на покупку житлової нерухомості і не може бути витрачена на інші цілі.
- Гласність. Оформлення житла в заставу фіксується реєструючими органами.
- Закладене майно залишається у власності боржника. Оформлену в кредит квартиру можна здавати в оренду, продавати (разом з обтяженням), здійснювати перепланування, якщо це буде прописано в умовах договору.
Надання позики при житловому кредитуванні характеризується виключним правом кредитора розпорядитися на свій розсуд переданим за договором майном, якщо позика або відсотки не будуть виплачені позичальником. Банк має право виставляти заставне майно на аукціон і за рахунок отриманих коштів гасити утворилася в результаті несплати заборгованість. Крім цього, іпотечні позики мають такі характеристики:
- переважно довгостроковий характер (термін видачі кредиту від 15 до 30 років, короткострокові позики терміном 3-5 років не користуються великою популярністю зважаючи на високий фактора ризику як для позичальника, так і для кредитора);
- низький відсоток (в порівнянні з іншими видами кредитування);
- обов'язковий перший внесок (який може становити від 10 до 40% від вартості житла).
Кому надають
Видача позики доступна працездатним особам, які мають російське громадянство, які досягли вісімнадцятирічного віку. Шанси на позитивне рішення з приводу можливості видачі позики тим вище, чим більше сума поточних щомісячних доходів, і тим нижче, чим дорожче житло, планованого до покупки. Наявність наявних фінансових зобов'язань теж негативно впливає на розгляд можливості видачі позики.
Для зниження ризику неповернення кредитної суми банки можуть попросити надати дані поручителів, які в разі неплатоспроможності позичальника зможуть забезпечити виплату встановлених платежів. Перевага при зверненні в банк за іпотекою надається власникам власного житла, якщо вони хочуть придбати натомість більш дороге.
види іпотеки
Класифікація іпотечних кредитів здійснюється на основі значущих для кредитора параметрів, які є базою для розробки банківських програм. Такими ознаками можуть бути:
- мета кредитування;
- об'єкт нерухомості;
- вид кредитора;
- вид позичальника;
- спосіб рефінансування.
За типом застави
Види іпотеки, виходячи з типу заставного майна та способу придбання, бувають:
- на знову купується житло;
- на нерухомість, що знаходиться у власності у позичальника.
Для всіх видів заставного майна має значення його стан. Банківська установа навряд чи видасть позику, якщо в якості забезпечення запропонована нерухомість, яка є:
- аварійної;
- старої;
- підлягає знесенню;
- що вимагає термінового (не планову) капітального ремонту.
За типом житла
Як показує банківська статистика, позики видаються переважно під покупку типовий житлової нерухомості, що знаходиться в будь-чиєї власності (вторинний ринок). Крім цього варіанту існують такі види житлової нерухомості, на придбання яких може бути видана іпотека:
- На первинному ринку. У цю категорію входять квартири, ще не здані в експлуатацію, на які відсутня право власності.
- На вторинному ринку. Вторинне житло - це те, яке знаходиться у власності і пропонується до продажу.
- Під будівництво власного будинку. Основною умовою оформлення позики є наявність у власності земельної ділянки.
- На кімнату в квартирі. Буде потрібно надати офіційну відмову інших власників від покупки.
- На котеджі, дачі, заміські будинки, таунхауси. Кредити на покупку таких об'єктів видаються банками на індивідуальних умовах, які розробляються спільно з забудовниками.
особливості кредитування
Для кожного виду видачі іпотечних позик характерні специфічні особливості, які зумовлені ризиком неповернення. Розглядаючи можливість фінансування покупки житла, банк виходить із того, як швидко і наскільки вигідно вийде реалізувати заставне майно у разі невиконання договірних зобов'язань з боку позичальника. Оплата послуг банку, процентних ставок, внесення початкового внеску служать гарантіями своєчасної оплати позичальником покладених внесків, і їх розмір визначається, виходячи з критеріїв ризику.
для військовослужбовців
Для відповіді на питання, що таке іпотека на житло для військовослужбовців, слід звернутися до державної програми, розробленої з метою поліпшення житлових умов громадян Росії, які присвятили своє життя захисту країни. Держпідтримка контрактних військовослужбовців здійснюється на підставі норм чинного законодавства. Оформлення військової іпотеки здійснюється з урахуванням накопичених за час служби внесків. Для того, щоб стати учасником цієї програми, необхідно:
1. відслужив не менше 3 років за контрактом.
2. Написати рапорт про включення до реєстру учасників програми.
3. Отримавши свідоцтво учасника, звернутися в банк з метою оформлення позики.
4. Залишатися на службі до закінчення терміну договору (при звільненні доведеться погашати заборгованість на загальних підставах).
Соціальна
Одним з напрямків кредитних програм є соціальна іпотека, яка дозволяє будь-якому громадянину Росії на пільгових умовах придбати житлоплощу. Для участі в програмі необхідно довести необхідність поліпшення умов проживання та стати на житловий облік. Найпопулярнішими видами пільг є:
- часткова компенсація вартості житла;
- виділення субсидій для погашення частини відсотків по іпотеці;
- надання грошових коштів для внесення початкового внеску;
- знижена ставка за користування позикою.
"Молода сім'я"
Іпотечний кредит на житло для молодих сімей може бути компенсований державою в розмірі від 35 до 40% від вартості житла. умови:
- обмеження за віком (до 35 років);
- всі члени сім'ї повинні мати російське громадянство;
- підтвердження незадовільне житлових умов;
- платоспроможність членів сім'ї;
- обмеження по площі житла (не більше 18 кв.м. на людину).
Молоді батьки мають право використовувати материнський капітал для оплати початкового іпотечного внеску або відсотків по кредиту на житло. Маткапітал не може бути направлений на погашення суми пені, неустойки, інших штрафних санкцій та комісій, передбачених договором позики. Такий вид державної субсидії можна направити на дострокове погашення основної суми боргу.
З державною підтримкою
Деякі російські банки (ВТБ, Сбербанк, Транскапіталбанк, Газпромбанк) спільно з Агентством іпотечного житлового кредитування (АІЖК) підтримують програму соціальної іпотеки, тобто державної програми, спрямованої на забезпечення доступним житлом всіх верств населення. Держпідтримка полягає в наданні позики на вигідних умовах. Відмінності іпотечного житлового кредиту за програмою держпідтримки від стандартного полягають в наступному:
- відсутності комісій банку;
- обмеження суми позики;
- житло повинно бути в новобудові;
- відсутності умови обов'язкового страхування життя позичальника;
- початковий внесок 15-20%;
- законне подружжя повинні бути созаемщиками.
Вимоги банків до позичальника
Для того, щоб придбати житло в кредит, потенційний позичальник повинен відповідати наступним вимогам, невідповідність яким є причиною для відмови:
- мінімальний вік - 18 років;
- максимальний вік на момент закінчення терміну дії договору - 75 років;
- російське громадянство;
- місце роботи на території Росії;
- необхідно мати підтверджені джерела доходу;
- загальний трудовий стаж не менше 1 року;
- безперервний стаж на останньому місці роботи більше 3 місяців;
умови
Перед тим, як перейти до процесу оформлення іпотеки, слід вивчити основні параметри укладення угоди. До істотних умов іпотеки відносяться:
- кредитна валюта (рублі, долари, євро);
- сума річних відсотків;
- комісійну винагороду банку;
- необхідність страхування;
- період погашення боргів;
- періодичність погашення позики;
- штрафні санкції за прострочення.
Процентні ставки
Банки видають іпотечні позики на умовах від 9 до 11, 5 відсотків річних. Для зручності позичальників на сайтах розміщені калькулятори, за допомогою яких можна самостійно розрахувати суму щомісячного платежу. Умови видачі коштів для покупки житла можуть припускати такі схеми погашення:
1. Фіксована ставка - незмінна протягом усього терміну дії договору.
2. Зростаючі платежі - ставка залишається незмінною, але обов'язкові платежі збільшуються.
3. Змінна ставка (плаваюча) - прив'язана до ринкових індексів, може змінюватися раз в 3 або 6 місяців.
4. Комбінована ставка - фіксується на певний проміжок часу (3-5 років).
Сума та строки
Для того, щоб придбати житло на умовах іпотеки, слід розуміти, що сума кредитування може бути обмежена. На величину позики впливають такі чинники:
- щомісячний дохід;
- термін кредитування;
- розмір початкового внеску;
- вартість житла, планованого до покупки.
Термін, на який можливо взяти кредит, залежить від здатності виплачувати щомісячні платежі, які не перевищують 40-45% від рівня доходу (сума надходжень за вирахуванням наявних зобов'язань). Термін погашення вибирається позичальником самостійно за погодженням з банком, при цьому слід розраховувати свої фінансові можливості, щоб уникнути прострочення платежу.
Страхування ризиків
Оформлення угоди передбачає обов'язкове страхування заставного майна з огляду на те, що поняття іпотеки пов'язано з високими ризиками, як для кредитора, так і для позичальника. Видаючи суду на тривалий період, кредитор повинен бути впевнений, що в разі пошкодження або знищення об'єкта нерухомості позичальник виконає свої договірні зобов'язання. Страхова компанія при настанні страхового випадку бере на себе відшкодування збитків, завданих іпотечного житла, не обтяжуючи боржника банку додатковими витратами.
Можливість дострокового погашення
Індивідуальними умовами кредитного договору при оформленні іпотеки може бути передбачена можливість дострокового погашення, яка здійснюється або частинами, або одноразово (однією сумою закривається вся заборгованість). Умовою дострокового погашення є приватне внесення коштів боржником в касу банку (звичайний платіж може здійснювати будь-яка людина).
Як вибрати програму іпотеки
Перед тим, як брати іпотеку, слід вибрати відповідну програму. Критеріями в цьому питанні є:
- Банк, що пропонує програму. Наявність позитивного досвіду і доброї репутації буде плюсом.
- Сума мінімального початкового внеску. Залежить від наявності власного капіталу.
- Процентна ставка. При більш низькій ставці зменшується розмір переплати.
- Термін виплати боргу. Вибирати слід виходячи з реальних фінансових можливостей.
- Періодичність погашення і розміри платежів. Основним зобов'язанням платника є своєчасне внесення платежів, невиконання цієї умови карається штрафом.
документи
Кредити надаються банком після розгляду заявки потенційного позичальника і наданих їм необхідних документів. На етапі звернення немає необхідності надавати весь пакет документів. Для розгляду можливості видачі цільових позик позичальник пред'являє заявку встановленої форми та анкету. Після перевірки зазначених даних починається процедура оформлення документів і збирання довідок.
При подачі заявки
Необхідний банками перелік паперів для розгляду заявки виглядає наступним чином:
- посвідчення особи (оригінал паспорта);
- свідоцтво про пенсійне страхування;
- військовий квиток або довідка про те, що особа не підлягає призову;
- завірена роботодавцем або власником підприємства копія трудової книжки;
- довідка про розмір отриманих доходів (зарплати) за час роботи на цьому місці.
- відомості про додатковий дохід.
після схвалення
Отримавши позитивну відповідь банку на надання іпотечної позики, необхідно підготувати такі документи:
- договір купівлі-продажу житла;
- документальне підтвердження реєстрації права власності на цей об'єкт;
- технічний паспорт нерухомого майна;
- довідка про відсутність заборгованості по комунальних платежах;
- виписка з будинкової книги;
- дані продавця житла;
- висновок про незалежну оцінку нерухомості;
- заяву на страхування заставного майна.
Плюси і мінуси кредитів на покупку житла
До питання, брати іпотеку чи ні, слід підходити обдумано і виважено. Перед тим, як зважитися на оформлення кредитного договору, необхідно оцінити свої фінансові можливості, ознайомитися з умовами кредиторів. Плюси і мінуси придбання житла в кредит представлені в таблиці:
|
переваги |
недоліки |
|
Можливість поліпшити житлові умови за відсутності необхідного капіталу для покупки квартири |
Переплата, розмір якої може досягати 100% |
|
Фіксована вартість житла навіть за умови змін ситуації на ринку нерухомості |
Наявність додаткових витрат (страховок, комісій) |
|
Можливість вступити в право володіння квартирою відразу після оформлення іпотечного договору |
Підвищені вимоги банку (в порівнянні зі споживчим кредитом) |
|
Податкові пільги (звільнення від сплати прибуткового податку) |