Купити житлову нерухомість за допомогою позики стало простіше. Банки пропонують різні програми кредитування з умовою того, що придбані квадратні метри будуть предметом застави. Оцінка квартири для іпотеки є обов'язковою умовою, і замовити її необхідно у незалежного оцінювача або компанії ще перед походом в банк. Отриманий звіт дозволить визначити суму кредиту, адже при необхідності об'єкт можна продати за реальною вартістю і погасити заборгованість, що утворилася.
Для чого потрібна оцінка нерухомості для іпотеки
Оцінка квартири при покупці в іпотеку необхідна обом сторонам кредитного договору. Вона є не тільки орієнтиром для видачі позикових коштів, а й певною страховкою на випадок виникнення форс-мажору. Справа в тому, що виставляється продавцем ціна може бути завищеною і не відповідати кон'юнктурі ринку нерухомості. Якщо оцінна вартість виявиться нижчою за запропоновану, а домовитися про знижку з господарем не вийде, позичальник може доплатити її з власних засобів або підшукати новий об'єкт для покупки.
Ризики банків при іпотечному кредитуванні
В оцінці квартири перш за все зацікавлений кредитор. Незалежний аналіз проводиться для недопущення обману з боку позичальника, адже він може з корисливих цілей запросити більшу кількість грошей і витратити їх не за призначенням. Видавши позичальнику на придбання квартири велику суму, банк ризикує, оскільки завжди є присутнім ризик неповернення кредиту. Для мінімізації небезпеки, по-перше, розмір кредиту ніколи не складає повну суму вартості покупки, а коливається в межах 60-70%. По-друге, нерухомість, що купується обов'язково виступає об'єктом застави.
Захист інтересів позичальника
Оскільки фінансово-кредитні установи намагаються занизити суму позикових коштів, оцінка квартири для іпотеки потрібна і покупцеві. Таким способом він може аргументувати запитувану суму грошових коштів. Чим більшу позику він отримає від банку, тим менше власних коштів доведеться вкласти. Після проведення незалежної експертизи позичальник може бачити реальну вартість житла, що купується, а не ту, яка влаштовує продавця.
Хто робить оцінку
Оцінка житла при іпотеці здійснюється на етапі підготовки документів. Всі нюанси прописані в законі і федеральному стандарті оцінки, згідно з якими займатися діяльністю можуть лише суб'єкти, які мають на це ліцензію. Позичальник має право самостійно вибирати організацію або приватна особа, а може скористатися оцінювачами, які пройшли акредитацію в банку, де він збирається закредитувати.
Скільки коштує оцінка квартири для іпотеки
Точну вартість послуги можна дізнатися лише після консультації з фахівцем. Залежно від регіону вона може істотно різнитися. Так, в Москві, ціна коливається в середньому від 5000 до 10000 рублів і залежить від житла. Зрозуміло, що при аналізі елітного житла вартість буде вище, ніж коли експерти готуватимуть звіт по хрущовці за МКАД. Дуже часто компанії влаштовують акції, і навіть сьогодні можна знайти пропозиції, що стартують від 2500 рублів.
За чий рахунок проводиться експертиза
Проведення експертизи - справа клопітка і трудомісткий. Вартість оцінки квартири для іпотеки залежить не тільки від самої заставної нерухомості, але і необхідного пакету паперів, терміновості проведення робіт. Всі ці витрати лягають на плечі потенційного покупця. Банк в цьому не бере участь, тому що звіт є одним з документів, який позичальнику потрібно прикласти до переліку паперів, необхідних для оформлення іпотеки.
Де замовити оцінку квартири
Замовити документ можна тільки у тих представників, які мають ліцензію на здійснення оціночної діяльності - це закон. Вибирати ж самостійно або вдатися до рекомендованих банком - це вже справа ссудополучателя. Якщо кредитна організація наполягає на виборі оцінювача тільки з акредитованого їй списку, необхідно запросити офіційне роз'яснення такого вимоги банку, оскільки така поведінка не є правомочним.
незалежні фірми
На сьогоднішній день знайти фірму, яка б справила об'єктивну оцінку квартири для іпотеки, не складає труднощів. Вибираючи потенційну, потрібно провести порівняльну характеристику не тільки пропонованих послуг і швидкості виконання робіт, а й вартості. Ось лише деякі з них:
- ТОВ «Незалежна оцінка»;
- ТОВ «Незалежне Експертно-Оцінний Бюро»;
- Незалежна оціночна компанія «ГЛОБАЛ».
Акредитовані фахівці кредитного установи
Оцінка для іпотеки може проводитися не тільки незалежними фірмами, але і компаніями, акредитованими в самому банку. Кожна банківська установа на своєму інтернет-порталі розміщує інформацію з контактною інформацією кожного суб'єкта. Важливо розуміти, що кредитори співпрацюють не з одним або двома професійними оцінювачами. Вибрати завжди можна - в одному тільки Ощадбанку атестованих оцінювачів налічується близько двох з половиною сотень.
Приватні особи
Законом не забороняється звертатися до приватних осіб, які мають право проводити оцінку. Вони повинні бути зареєстровані в якості індивідуального підприємця і обов'язково мати поліс страхування цивільної відповідальності на суму не менше 300 тисяч рублів. Це допоможе відшкодувати витрати в разі виявлення помилки через некомпетентність ВП. При видачі іпотечного кредиту не зайвим буде узгодити з банком кандидатуру незалежного експерта.
Як правильно вибрати оцінювача
Оцінити квартиру для іпотеки можна в будь-якій компанії, проте це не означає, що кожна з них виконає роботу якісно і на високому рівні. Звертаючись до конкретного оцінювача важливо, щоб підготовлений пакет документів не містив помилок, через які доведеться звертатися за послугою до нового експерту. Повторно оплачуючи оцінку, перше, на що слід орієнтуватися - це відгуки реальних людей, краще знайомих, які мали безпосередній контакт з представником організації.
Компанії, що працюють не перший рік на ринку, в штаті яких тільки висококваліфіковані фахівці - ось на що треба звернути увагу. Не варто гнатися за дешевими пропозиціями, адже робота оцінювача не може коштувати копійки. Вибираючи компанію, краще віддати перевагу тій, розташування офісу якої знаходиться в безпосередній близькості до об'єкту нерухомості - це допоможе здешевити вартість.
Плюси і мінуси співпраці з оцінювачами рекомендованими банком
Якщо банк наполягає на своєму людині для проведення оціночних операцій при покупці квартири, позичальник може відмовитися або прийняти пропозицію. Основним плюсом співпраці з акредитованої компанією є швидке прийняття рішення, оскільки їх звіти приймаються практично з 100% -ним схваленням. Такий підхід може бути і не сильно вигідний позичальникові, оскільки існує ризик заниження реальної вартості об'єкта нерухомості. Для порівняння можна замовити додатково незалежну експертизу.
Як відбувається оцінка квартири при іпотеці
Спочатку необхідно визначитися з вибором організації або приватної особи, які будуть проводити процедуру оцінку. Для цього потрібно узгодити з представником всі умови виконання робіт і вартість послуги. Якщо обрана кандидатура не входить в список акредитованих банком, треба узгодити її, щоб уникнути проблем в майбутньому. Після цього можна оформляти заявку і укладати договір на проведення робіт.
Заявка на укладення оціночного договору
Перед тим як експерт проведе оцінку квартири для іпотеки, потрібно заповнити заявку. Як правило, зробити це можна на сайті самої компанії, при цьому необхідно вказати мінімум даних. В їх число входять ПІБ замовника, місце знаходження об'єкта, що підлягає оцінці і деяка інформація про нього. Після розгляду заявки фахівець зв'яжеться з клієнтом для призначення часу підписання договору.
Підписання договору
Укладається договір за формою компанії в двох примірниках для кожної із сторін. При необхідності завжди можна внести зміни в документ, якщо замовник бажає додати деякі пункти. Обов'язково вказується інформація про замовника, дані про оцінювача, його кваліфікації і наявності цивільної відповідальності. Крім цього, дається інформація про об'єкт заставного житла і з якою метою проводиться оцінка. Вказуються права і обов'язки кожної зі сторін. Проставляється дата, підпис і все це скріплюється печаткою.
Які документи потрібні для оцінки нерухомості
Для укладення договору і проведення оцінки квартири для іпотеки необхідно взяти з собою велику кількість паперів. Перше, що потрібно - це паспорт. Якщо ж від імені громадянина виступає довірений представник, потрібна буде доручення на право здійснення діяльності. Крім цього потрібно додати такі документи:
- свідоцтво про власність на нерухомість.
- правовстановлюючі документи (договір дарування, купівлі-продажу, приватизації та ін.);
- технічний план;
- кадастровий або технічний паспорт;
- поповерхова експлікація.
Методи визначення вартості квартири
Комплексний підхід в роботі оціночних організацій включає в себе кілька обов'язкових процедур, що говорить про те, що робота ця не з простих. Сюди входить збір документів, процес огляду об'єкта і його аналіз зі складанням докладної звітності. Залежно від переслідуваної мети застосовуються різні методи. Прибутковий допомагає визначити, яку вигоду можна отримати при здачі нерухомості в оренду або перепродажу. При його використанні допускається багато припущень, тому він не завжди точно відображає реальний стан речей.
Витратний метод у своїй основі використовує реальний стан оціночного житла. У розрахунок беруться витрати, необхідні для зведення аналогічного об'єкта. Для цього необхідна кошторис, без якої неможлива точна інформація по квартирі. При порівняльному методі проводиться паралель між рівними проданими або виставленими на продаж об'єктами. Відбувається узагальнення інформації, проводиться оцінка із застосуванням всіляких коефіцієнтів. Метод дає максимально точне уявлення про реальну вартість житла.
Ринкова ціна об'єкта нерухомості
Якщо говорити простою мовою, то реальна ринкова вартість житла - це сума, за яку покупець готовий придбати квартиру, а продавець згоден її реалізувати. Аналіз ринкової ціни квартири можливий лише при вивченні існуючих пропозицій на ринку. У розрахунок беруться квартири аналогічних споживчих якостей. Чим більше представлено варіантів для порівняльної характеристики, тим точніше буде підсумкова цифра.
ліквідна вартість
Крім ринкової вартості квартири кредитор приймає до уваги ліквідаційну. Це вартість, за яку можна реалізувати нерухомість в найкоротші терміни при мінімумі зусиль. Для отримання іпотечного кредиту вкрай важливо точне визначення ринкової ціни аналогічних квартир, оскільки ліквідна ціна відрізняється від неї в меншу сторону і становить близько 70-80%. Банк видасть позичальникові кредит на підставі ліквідаційної вартості.
Що робити при наявності істотної різниці у вартості квартири
Оціночна вартість буває значно нижчою за запропоновану на ринку. Різницю можна покрити власними грошима або запросити споживчий кредит, правда, виданий він буде під більший відсоток. Можна надати додаткову заставу банку. Це допоможе збільшити розрахункову суму по іпотечній угоді. Дозволяється звернутися до незалежного експерта для проведення додаткової оцінки, адже могли бути не враховані будь-які нюанси, що впливають на вартість житла, наприклад, новобудова від забудовника, наявність ремонту в приміщенні, розташування поблизу станції метро.
Звіт про оцінку вартості об'єкта нерухомості
В результаті оціночних робіт складається головний документ, яким керуватиметься банк при визначенні суми кредиту. Це звіт, який має юридичну силу і відповідає обов'язковим вимогам замовника. За своєю суттю звітність є доказом, так би мовити, обгрунтуванням того, чому у об'єкта нерухомості така ціна. Складати документ дозволяється фахівцям, які мають допуски саморегулюючої організації і застраховавалі свою відповідальність.
Вимоги до оформлення
Оскільки звіт має юридичну силу, він повинен бути складений правильно. Багато банків можуть висувати власні додаткові вимоги до оформлення документації, тому про це необхідно дізнатися заздалегідь, оскільки документ може бути не прийнятий до розгляду. Всі акредитовані певним банком оцінювачі знають про висунутих умовах, тому до оформленої ними звітності претензій не буває.
Крім цього, будь-який складений звіт повинен відповідати вимогам Асоціації Російських Банків (АРБ) та Асоціації Іпотечного Житлового Кредитування (АІЖК):
- мати друкований вигляд;
- дані можуть бути представлені як табличний так і описовому вигляді;
- містити всі необхідні для розрахунку кредиту дані;
- кількість сторінок не повинно перевищувати 30.
Яка інформація має міститися в звіті
Оскільки оцінка квартири для іпотеки від банку проводиться на підставі складеного експертом звіту, документ повинен містити вичерпні дані. Обов'язково наводиться інформація про замовника і виконавця. Включаються дані про об'єкт, що підлягає аналізу, завдання і методи обґрунтування вартості. Наводиться аналіз місця розташування, перспективи розвитку. Даються фото будинку, під'їзду, самої квартири або її частки. Описуються параметри квартири (поверх, площа, висота стель і т.д.)
Всі характеристики об'єкта подаються в порівнянні з аналогічними будинками, враховуються вироблені перепланування. Розрахунок вартості квадратного метра в порівнюваних квартирах наводиться з знижувальними і підвищують коефіцієнтами. Визначається ринкова і ліквідаційна вартість квартири. Крім всієї цієї інформації звіт комплектується додатками, актами, копіями документів та іншими фотографіями об'єкта.
Час підготовки і надання звіту
Залежно від складності і кваліфікації експерта підготовка звіту може займати різний час. На роботу може піти два дні, але може бути і більше, але як правило, в середньому термін складання не перевищує п'яти робочих днів. Після готовності звіту клієнт отримує повідомлення про те, що документ можна забрати. Якщо звіт готувався в неакредитованій компанії, необхідно простежити про наявність копій документів, що підтверджують легальність роботи компанії.
Термін дії оцінки квартири
У зв'язку з тим, що нерухоме майно може змінюватися в ціні, а його стан погіршитися, термін дії звіту за законодавством становить 6 місяців. Зроблено це для того щоб клієнт міг звернутися в інші кредитні установи, якщо отримає відмову в позиці. Після закінчення півроку, а то й вдалося отримати кредит, проводиться повторна оцінка квартири для іпотеки.