Допоможіть розробці сайту, ділитися статтею з друзями!

Придбання нерухомості відноситься до числа дорогих покупок, які відбуваються нечасто. З огляду на, що рахунок йде на мільйони рублів, продавець і покупець намагаються максимально грамотно юридично підстрахуватися. Існує думка, що житло переходить до нового власника після укладення договору купівлі-продажу та державної реєстрації прав власності, але це не так. До тих пір, поки не підписаний спеціальний документ, обидві сторони не застраховані від неприємних сюрпризів.

Що таке акт прийому-передачі

Незалежно від умов придбання житла (у будівельній компанії або на вторинному ринку) необхідно зафіксувати точний час передачі нерухомості. Це вигідно і продавцю і покупцю, тому що позбавляє їх від зустрічних претензій з приводу пошкодження обробки або заборгованості за телефон в перехідний період. Акт прийому-передачі квартири (ВПК) чітко фіксує:

  • момент переходу нерухомості до нового власника,
  • стан, в якому житло знаходиться на момент передачі (включаючи платежі за надання комунальних послуг, стаціонарний телефонний зв'язок та підключення до мережі Інтернет).

Цей документ використовується і на первинному, і на вторинному ринку житла. Для кожного з цих варіантів є особливості оформлення:

  • У новобудові. Складається забудовником і доповнює договір пайової участі (ДДУ). Підписання ВПК означає, що забудовник виконав всі свої обов'язки перед пайовиком і передає йому в користування житло належної якості. Особливістю документа є можливість покупця зафіксувати виявлені дефекти і недоробки, які будівельна компанія повинна усунути або запропонувати компенсацію. Іноді недоліки вказуються в окремому оглядовому листі, який служить додатком до основного документа.
  • На вторинне житло. Оформлення ВПК простіше, ніж на «первинці». Часто тут відсутні претензії до якості, і завдання такого документа - показати, в якому стані передається квартира. Акт прийому-передачі квартири підписується після перевірки стану житла і звірення рахунків за комунальні та інші послуги. Якщо під час приймання виявляються серйозні вади, то покупець має право включити в ВПК вимога про їх усунення. При відмові продавця від виправлення дефектів, питання вирішується в судовому порядку (аж до повернення продавцем отриманих коштів).

Для чого необхідний передавальний акт до договору купівлі-продажу

Відповідно до Цивільного кодексу (ЦК), до підписання передавального документа продавець продовжує нести ризики пошкодження або загибелі житла. Формально це зобов'язання буде зберігатися за ним і після вселення в житло нового правовласника при непідписаному ВПК, тому в інтересах забудовника не затягувати з юридичним закріпленням відчуження нерухомості. Для покупця стимулом поставити підпис буде бажання швидше вступити в права власника житла. Теоретично обидві сторони зацікавлені в підписанні цього документа.

На практиці нерідкі випадки, коли забудовник з різних причин намагається не фіксувати в акті прийому-передачі квартири помічені недоліки. Коли одна зі сторін відмовляється підписувати ВПК, то відповідно до законодавства це кваліфікується як відмова від виконання зобов'язань за договором купівлі-продажу. Через суд продавця можуть оштрафувати, а житло - розкрити силовим способом. Якщо з боку покупця присутні необгрунтовані ухилення від підписання ВПК, забудовник має право скласти документ в односторонньому порядку.

умови передачі

Залежно від того, як проводиться розрахунок за придбану нерухомість, ВПК може підписуватися разом з договором купівлі-продажу, або після нього. Додатковим заходом правового захисту буде нотаріальне закріплення, але більш поширеним є спосіб оформлення в простій письмовій формі. Підписання ВПК після його заповнення на увазі вручення господареві:

  • ключів від житла;
  • технічної документації на нерухомість;
  • квитанцій про оплату послуг ЖКГ.

Підписуючи акт приймання-передачі квартири при покупці, новий власник бере на себе і все ризикові обставини, пов'язані з експлуатацією приміщення. У разі пошкодження житла під час пожежі або затоплення, покупець повністю оплачує вартість ремонту. При придбанні вторинного житла непоодинокі випадки, коли колишній господар не може вивезти свої речі відразу після підписання договору купівлі-продажу. Фіксація стану житла в ВПК, після того, як він повністю звільнить приміщення, позбавить сторони від суперечок.

Нормативно-правове регулювання

За російським законодавством, перехід майна від одного власника до іншого є цивільно-правовою угодою. Її особливості розглядає ГК РФ:

  • Загальним положенням купівлі-продажу присвячені статті 454-491. Там говориться про особливості договору, відповідальності продавця і обов'язки сторін.
  • Купівля-продаж нерухомості порушена в статтях 549-558. Вони розглядають визначення предмета в тексті договору, державну реєстрацію права власності, інших питань, що виникають під час продажу житла. Стаття 556 стверджує передачу нерухомості на підставі ВПК (або аналогічного двостороннього документа, який підпишуть обидві сторони).

Правові наслідки прийому-передачі житлових приміщень

До тих пір, поки у жилими приміщеннями не з'явився покупець, тягар утримання житла лежить на забудовника - це відображено в ФЗ № «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків». Статті 4 цього Закону говорить, що після придбання житла пайовиком, до нього переходять ризики випадкової загибелі або пошкодження приміщення. Найпоширенішими варіантами нанесення збитку житловому приміщенню є:

  • пожежа;
  • затоплення сусідами;
  • стихійні лиха.

Будівельна компанія перестає нести відповідальність за знайдені або виниклі ушкодження з того моменту, як підписаний акт передачі квартири за договором купівлі-продажу. Виняток становлять тільки виявлені згодом приховані вади конструкції - подібна форма шкоди компенсується після судового процесу. Перехід відповідальності на ринку вторинного житла аналогічний «первинці». До підписання ВПК витрати по відшкодуванню збитку несе колишній господар, після скріплення документа підписами всі ризики переходять новому власнику.

При придбанні житла на вторинному ринку, покупець позбавлений частини турбот щодо подальшого оформлення документів. Колишній власник передає йому:

  • кадастровий паспорт;
  • техпаспорт з БТІ;
  • свідоцтво з регпалати.

Покупцеві житла в новобудові належить отримати ці документи самостійно. І тільки після завершення цих формальностей (вони займають близько місяця-двох), він може вважатися повноправним власником житла. Обов'язки по утриманню житла (оплати послуг комунікації і ЖКГ) виникають у нього відразу ж, як підписаний АПП. На переоформлення договорів обслуговування (з керуючою компанією, провайдером і ін.) Законом відводиться один тиждень.

Як правильно скласти акт прийому-передачі житлового приміщення

Якщо ви купуєте житло у забудовника, то у нього вже є типовий варіант ВПК. Купуючи нерухомість на вторинному ринку, можна знайти зразок акта прийому-передачі квартири в Інтернеті. Але незалежно від ситуації, буде корисно звернутися за консультацією до юриста. Досвідчений фахівець допоможе вам уникнути багатьох «підводних каменів». Він ретельно вивчить документ, при необхідності доповнить його необхідними вставками і роз'яснить, ніж будуть невигідні для вас поточні формулювання при необхідності довести свою правоту перед продавцем.

форма акта

Законодавство не визначає, в якому вигляді повинен складатися ВПК, важливо, щоб він містив всю необхідну інформацію. Залежно від наявності / відсутності запевнення цей документ буває:

  • простої письмової форми - підійде для покупки на первинному ринку;
  • з нотаріальним посвідченням - послужить додатковим підстраховуванням при придбанні вторинного житла (але не є обов'язковим).

зміст документа

Правильне складання акту прийому-передачі квартири має на увазі фіксацію факту передачі житла і, при необхідності, стану, в якому знаходиться нерухомість. Сюди входять:

  • Найменування документа, календарне число і місце складання.
  • Дані сторін. Паспортні дані для громадян, реквізити і ІПН для організацій.
  • Посилання на базовий договір купівлі-продажу (ДКП), до якого додається цей ВПК.
  • Адреса придбаного об'єкта.
  • Коротка інформація про житло (кількість кімнат, площа, наявність балкона і ін.).
  • Інформацію про наявність / відсутність претензій за якістю. Якщо у покупця є зауваження, потрібно конкретно вказати, в чому полягає дефект (виявлені вади можуть перераховуватися в спеціальному журналі або оглядовому листі).
  • Речі, які знаходяться в приміщенні і стають власністю покупця (меблі, побутова техніка, предмети інтер'єру та ін.).
  • Документація, яка передається разом з АПП (оглядового лист, журнал і ін.) Із зазначенням кількості сторінок.
  • Підписи сторін.

При продажу житла на вторинному ринку, можлива ситуація, коли нерухомість була передана в оренду, і на момент продажу термін дії договору ще не закінчився. Згідно з чинним законодавством, права орендаря (ціна і умови майнового найму) залишаються незмінними при зміні власника. У такій ситуації в ВПК робиться запис про орендну договорі і термін його дії.

Кількість екземплярів

Згідно із законом, окремий договір купівлі-продажу годиться, щоб зареєструвати права нового власника в Росреестра. Кожна сторона теж повинна мати по одному примірнику ДКП, тому мінімальна кількість передавальних актів для конкретного житла становить три штуки. Це число буде більше, якщо одну зі сторін представляє кілька людей. Наприклад, якщо нерухомість набувають 2 фізичні особи, то тираж АПП = 1 шт. (В Росреестр) + 1 шт. (Продавцю) + 2 шт. (Набувачам) = 4 примірники. Кожна зі сторін може робити копії на свій розсуд.

процедура підписання

При покупці нерухомості у забудовника, терміни прийому-передачі житла визначаються договором купівлі-продажу. Основні кроки при процедурі підписання ВПК будуть наступні:

  1. Продавець рекомендованим листом (або іншим допустимим за договором способом, наприклад, за допомогою SMS) інформує покупця про готовність передати приміщення. У цьому ж повідомленні встановлюється термін (якщо він не визначений, то це 7 робочих днів з моменту отримання повідомлення). Якщо покупець ухиляється від підписання АПП без поважних причин, то продавцю дозволяється передати майно в односторонньому порядку.
  2. Залежно від форми фіксації передавального акта, запрошується нотаріус, або виконання процедури відбувається без нього.
  3. Разом з представником забудовника покупець оглядає приміщення, відзначаючи всі дефекти і недоробки. У разі неможливості їх усунення на місці, складається спеціальний журнал, оглядового лист, або ж недоліки вписуються безпосередньо в акт прийому-передачі квартири.
  4. Після того, як всі приміщення оглянуті з увагою і дефекти зафіксовані, сторони скріплюють ВПК своїми підписами. З цього часу житло вважається переданим покупцю.
  5. Після підписання документа, представник забудовника вручає клієнту ключі від приміщення, техдокументацію і квитанції за послуги ЖКГ.

Підписання АПП при покупці житла на вторинному ринку відбувається за спрощеною схемою. Тут документально фіксує не дефекти приміщення, а сам факт того, що житло передано новому власнику, тому необхідність в оглядовому листі відсутня. Якщо при перевірці такого житла виявляються серйозні технічні дефекти або комунальна заборгованість, то для покупця буде вигідніше один з наступних варіантів:

  • не підписувати АПП, поки не будуть усунуті дефекти або виплачена заборгованість;
  • домогтися зниження початкової ціни за вирішення виниклих проблем.

Які документи передаються разом з актом приймання-передачі квартири

По завершенні покупки житла у покупця повинен виявитися на руках пакет документів по проведену операцію. Бажано, щоб цей список приводився в самому ВПК. Загальний перелік документів включає:

  • договір купівлі-продажу нерухомості;
  • розписка про отримання грошей (складається продає стороною при отриманні коштів);
  • квитанції про оплату комунальних і телекомунікаційних послуг (бажано - доповнені довідками про відсутність заборгованості);
  • кадастровий паспорт (їх видача припинена в 2022-2023 році, тому цей пункт не актуальний для новобудов);
  • технічний паспорт (для вторинного ринку);
  • ВПК.

Реєстрація права власності в Росреестра

Закріплення прав власника на майно, що купується відбувається через звернення у Федеральну службу державної реєстрації, кадастру і картографії (Росреестра). Для цього необхідно підготувати пакет документів:

  • Заява про реєстрацію;
  • Документи, що засвідчують особистості продавця і покупця;
  • Договір купівлі-продажу;
  • Акт прийому-передачі квартири (необов'язковий для деяких регіонів, наприклад, Московської області);
  • Кадастровий паспорт (при наявності);
  • Квитанцію про оплату держмита 2000 рублів.

Є кілька способів подати документи в Росреестр. Це можна зробити:

  • особисто (потрібна присутність продавця і покупця);
  • через Багатофункціональний центр;
  • відправивши поштою (з завіреною нотаріусом підписом заявника);
  • на сайті Росреестра;
  • оформивши обслуговування з виїздом.

Акт прийому-передачі нерухомості при покупці квартири від забудовника

При покупці житла на «первинці» АПП є додатком до договору пайової участі. Складанням акта прийому-передачі квартири займається будівельна компанія, і в багатьох регіонах Росії цей документ потрібно при реєстрації права власності на нерухомість. Особливістю АПП на первинному ринку є можливість реєстрації недоліків, які продавець зобов'язаний буде виправити (або компенсувати). При продажу на «вторинці» це не має особливого сенсу, так як, за замовчуванням, мова йде про те, що нерухомість не нова, і в ній допускаються окремі дефекти.

Обов'язкові реквізити документа

Законодавство не регламентує складові акту прийому-передачі квартири, тому цей документ може мати невеликі відмінності у різних будівельних компаній. Правильно складений АПП для «первинки» обов'язково повинен містити:

  • Назва, дату складання.
  • Інформація про продає і купує сторонах (у забудовника - офіційна назва і адреса, у пайовика - прізвище, ім'я, по батькові, паспортні дані).
  • Відсилання до ДДУ, частиною якого є даний ВПК.
  • Адреса, за якою знаходиться продається житло.
  • Кратна інформація про нерухомість (площа, кількість кімнат).
  • Чи були виявлені претензії при огляді (цей пункт може оформлятися на окремому оглядовому листі).
  • Підписи сторін.

Претензії до забудовника

В ході детального огляду нерухомості, що купується, покупець може виявити дефекти. До них відносяться:

  • недостатня теплоізоляція приміщення, неутеплені стики стін;
  • неправильна розводка каналізації;
  • відсутність вентиляції;
  • чорнова обробка замість чистової;
  • відшарування штукатурки;
  • зайва кривизна стін.

Всі дефекти, виявлені при огляді нерухомості, що купується, заносяться в АПП або окремий оглядового лист. Юридично обидва способи рівноправні, але другий варіант кращий при великій кількості недоліків. На наступному етапі необхідно вирішити, яким чином забудовник буде компенсувати знайдені вади.

Наслідки підписання акта з претензіями

Головне завдання АПП - фіксація стану приміщення на момент передачі. Поставивши підписи під документом, в якому наводиться список недоліків нерухомості, що купується, сторони погоджуються з тим, що клієнт бере житло з певними дефектами. Фіксація недоробок має на увазі, що будівельна компанія зобов'язана буде усунути їх самостійно або компенсувати витрати покупця на позбавлення від цих вад.

В особливо критичних випадках, коли дефекти несумісні з комфортним використанням житла (наприклад, розбитий склопакет на вікні), покупець може не підписувати АПП до тих пір, поки забудовник не виправить недоліки. Термін усунення недоліків не визначений юридично, але за аналогією з Законом «Про захист прав споживачів» це буде термін не більше 45 днів.

Як скласти акт приймання квартири на вторинному ринку

Складання ВПК на вторинному ринку житла відбувається за спрощеною схемою, і призначене тільки для фіксації факту передачі. В цьому випадку в акті прийому-передачі квартири не прописують недоліки (і не становлять оглядового лист). При виявленні серйозних дефектів, які не могли бути виявлені відразу (наприклад, погана теплоізоляція стін, що виявляється тільки при настанні холодів), покупець має право вимагати від продавця усунення дефектів. Якщо вади не справляються добровільно, новий власник має право подати до суду, посилаючись на ВПК як доказ.

Опис стану квартири

Акт прийому-передачі квартири при покупці на вторинному ринку схожий на «первинний» варіант більшістю пунктів, але за обсягом буває набагато менше. До обов'язкового змісту відноситься:

  • Назва документа, дата складання.
  • Прізвища, імена, по батькові та паспортні дані сторін.
  • Відсилання до ДКП.
  • Місцезнаходження житла, його короткий опис. Вказується адреса, поверх, кількість кімнат, загальна і житлова площа. Має значення проведений ремонт (якщо він був), наявність телекомунікацій, загальний стан конструктиву (квартирної коробки).
  • Підписи сторін.

Характеристика та оцінка переданого майна

Квартира-вторинка може продаватися разом з речами. У АПП повинен бути опис всього майна, яке знаходиться в приміщенні на момент передачі. Сюди включають:

  • Меблі (в тому числі вбудовану, яка виготовлена під габарити конкретного приміщення);
  • Електропобутової техніки (в тому числі «встройку» - духову шафу, СВЧ-піч і ін.);
  • Предмети інтер'єру (наприклад, гардини або килими).

Перелік недоліків квартири, що купується

У деяких випадках, має сенс фіксувати дефекти нерухомості, що купується (це можна зробити як в самому АПП, так і в доданому до нього оглядовому листі). Сюди можна віднести ситуації:

  • Великої кількості вад, які можуть в результаті знизити вартість нерухомості, що купується.
  • Невизначеності з характером дефекту (наприклад, покупець вважає, що гідроізоляція санвузла ненадійна і легко затопити сусідів, а продавець стверджує зворотне).
  • Майбутній реконструкції житла, коли покупець хоче досконально зафіксувати поточний стан.

Термін звільнення квартири

Придбання житла на вторинному ринку в багатьох випадках має на увазі, що приміщення зайнято колишніми господарями, і вони не можуть відразу ж звільнити його. Потрібно мати на увазі, що після підписання акту прийому-передачі квартири, пред'явити претензії по не внесених в документ дефектів і комунальним платежам буде набагато складніше. Обидві сторони угоди повинні чітко розрізняти два терміни звільнення житла:

  • Юридичний - його виникнення відбувається в момент зняття з реєстраційного обліку колишнього господаря після отримання авансу;
  • Фактичний - безпосередній виїзд з приміщення.

Ці дві події можуть бути розділені часовим інтервалом, який потрібно прописати в договорі купівлі-продажу (наприклад, що продавець остаточно з'їжджає через 7 днів після підписання ДКП). Для додаткової фінансової захисту купує боку туди ж можна внести умова, що частину вартості житла (10-15%) продавець отримає тільки після того, як сторони поставлять підписи під актом прийому-передачі квартири.

Відсутність однієї з підписів сторін

Якщо продавець чи покупець не хочуть підписувати акт прийому-передачі квартири, це означає незгоду з запропонованими умовами. Як правило, така ситуація виникає при відносинах забудовник-пайовик (на вторинному ринку, при не влаштовує покупця як квартири, справа просто не дійде до ВПК). Має сенс розібрати кожну ситуацію окремо:

  • Забудовник не хоче підписувати ВПК. Це можливо в разі, якщо виявлені серйозні дефекти, що обіцяють великі витрати. Необгрунтоване затягування тягне за собою накладення на будівельну компанію штрафних санкцій - 1/300 ставки рефінансування ЦБ РФ від ціни нерухомості за кожен день прострочення. Для прикладу - якщо житло коштує 3 млн рублів, а ЦБ-ставка дорівнює 15%, то щодня забудовник повинен буде платити 4 500 р.
  • Пайовик ігнорує підписання ВПК. Відсутність підпису покупця, не згодного з поточними умовами, буде на руку будівельної компанії. Згідно із законом, якщо пайовик два місяці не підписує цей документ, забудовник може зробити це в односторонньому порядку. В цьому випадку правильна стратегія покупця полягатиме в фіксації всіх дефектів в передавальному акті і скріплення його підписом з одночасним направленням претензії продавцю. У такій ситуації забудовникові нічого не залишається, як відразу виправити недоліки або погодитися на компенсацію.

Відео

Допоможіть розробці сайту, ділитися статтею з друзями!

Категорія:

Інші