Після зменшення ставки рефінансування Центробанку Росії, ставок комерційних банків спостерігається активізація ринку нерухомості у всіх регіонах країни. Цьому сприяють іпотечні програми банків, які прагнуть залучити клієнтів хорошими умовами. Реклама банків описує, як оформити іпотеку при покупці квартир в новобудовах, житла на вторинному ринку, будинків та земельних ділянок. Для вдалого придбання житла варто розібратися в термінології іпотечного кредитування, процедурі оформлення, розрахувати розміри платежів, терміни виплат
Що таке іпотека
Федеральний закон РФ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» № 102 від 16.09.1998года встановлює правові аспекти функціонування ринку купівлі-продажу нерухомості шляхом використання банківського іпотечного кредитування. Крім цього закону дії кредиторів і позичальників регламентуються Житловим кодексом РФ, ФЗ № 122 «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», ФЗ № 218 «Про кредитні історії».
Іпотека є формою застави при банківському кредитуванні, при якій може бути придбана за кредитні кошти майно є власністю позичальника, але на нього накладається обтяження в Росреестра до виконання боржником своїх зобов'язань перед банком. При відмові позичальника від оплати за кредитом банк має право через суд вилучити і реалізувати заставу для погашення боргу позичальника.
Плюси і мінуси
Перевагами кредитування під заставу житла є:
- можливість отримати дах над головою або поліпшити умови проживання за відсутності грошових коштів на покупку житла;
- отримати позитивне рішення без надання довідки про офіційний дохід і працевлаштуванні;
- при правильному плануванні доходів і витрат сім'ї, поступовості поліпшення житла, іпотека надає можливість з часом значно поліпшити умови життя.
До його недоліків, як і будь-якого кредитування, варто віднести значну переплату для позичальника в порівнянні з початковою вартістю квартири при тривалих термінах виплати. Мінусом є той факт, що обтяження не дає право позичальнику здійснювати капітальні перебудови, реконструкції або інші поліпшення купленого будинку, квартири або таунхауса.
Умови отримання іпотеки
Основними параметрами іпотечного кредиту є:
- розмір початкового внеску - впливає на річну процентну ставку;
- процентна ставка - визначає щомісячні виплати;
- додаткові комісії - можливі при відміну валюти кредиту від валюти оплати;
- страхування застави є обов'язковим, у позичальника існує можливість застрахувати себе від багатьох лих, включаючи втрату місця роботи;
- термін позики - при тривалому терміні кінцева ціна житла зростає, але зменшуються щомісячні виплати;
- схема погашення кредиту - ануїтет або відсотки на залишок.
Процентні ставки
На величину відсоткової ставки впливають кілька факторів. На першому місці стоїть розмір початкового внеску - чим вище його частка в розмірі позики, тим ризики неповернення для банку нижче. Так можна швидше отримати схвалення банком про кредитування, а процентна ставка буде знижена. Важливе значення має ліквідність заставного забезпечення. Новобудови з вибором хорошого місця забудови, вторинне житло Москви, Санкт-Петербурга, курортних міст мають гарну ліквідністю.
програми
Як оформляється квартира в іпотеку, розглянемо на прикладі Ощадбанку Росії, який пропонує іпотечну програму «Молода сім'я» з купівлі житла в новобудовах у забудовників, вторинної нерухомості, житла за містом з наступними параметрами:
- сума від 300 000 рублів;
- термін від 1 року до 30 років;
- ставка від 9, 5% річних;
- початковий внесок від 20%;
- переваги: без підтвердження доходу і зайнятості, низька процентна ставка кредитування, страховок не потрібно.
Банк Москви, відповідаючи на питання, як взяти іпотеку, пропонує рішення, за яким вам схвалять кредитування для купівлі житлової нерухомості в новобудовах по 2-м документам:
- за ціною до 8 мільйонів рублів;
- від 1 року до 30 років;
- з процентною ставкою від 10%;
- початковий внесок від 10%;
- буде потрібно страхування житла.
Тінькофф Банк за програмою «Первинний ринок» пропонує видачу іпотечної позики по 2-м документам на вигідних умовах, з низькою ставкою, без додаткових платежів:
- сума від 300 000 до 100 мільйонів рублів;
- термін до 30 років;
- ставка від 8, 75%;
- початковий внесок від 15%;
- потрібно страхування;
- за стандартами АІЖК.
Що потрібно для отримання іпотеки
Для отримання кредиту під заставу, до підписання документів з фінансовими зобов'язаннями, треба тверезо підійти до вибору нерухомості, оцінити свої можливості по початкового внеску, щомісячних виплат, вивчити питання як оформляється іпотека. Далі необхідно знайти відповідну вашим можливостям нерухомість, перевірити її, домовитися про продаж. Після цього визначаєтесь з банком, його іпотечними пропозиціями, подаєте заявку, збираєте пакет документів.
Документи при оформленні іпотеки
Вимоги різних банків по пакету документів різні. При цьому багато банків вимагають тільки 2 документа - паспорт і СНІЛС. Для різних категорій позичальників за спеціальними програмами можуть знадобитися оригінали та копії таких документів:
- заяву на кредит, анкету банку;
- паспорта, ІПН;
- свідоцтва пенсійного страхування;
- військового квитка;
- трудової книжки;
- довідки, що підтверджує доходи позичальника;
- договору купівлі-продажу житла.
Де оформити іпотеку
Основним документом при оформленні іпотеки є паспорт громадянина РФ. Банківські організації вимагають наявності постійної прописки в регіоні, в якому проводиться подача заяви на позику. Для іпотечного договору необхідно знаходження обраного об'єкта покупки в зоні дії банку. Для розгляду в якості застави обраний об'єкт повинен знаходитися для центральних областей Росії: в столицях, обласних, районних центрах, і на відстані не більше 50 км від них.
Порядок отримання іпотеки
Після укладення попереднього договору купівлі-продажу обраного житла, порядок отримання іпотеки буде містити кілька етапів оформлення:
- вибрати банк і програму кредитування;
- подати заяву в банк;
- провести оцінку об'єкта застави;
- застрахувати заставу, життя;
- оформити кредитний договір;
- внести попередній платіж;
- оплатити власнику-продавцю нерухомості, переоформити і зареєструвати угоду купівлі-продажу житла;
- оформити Державну реєстрацію права на нерухомість і обтяження в Росреестра.
Як отримати іпотечний кредит
Для покупки квартири або будинку за допомогою іпотечного кредитування необхідно вибрати банк, програму кредитування, подати заяву за формою банку з повною інформацією про покупку. При оформленні іпотечного кредиту банківськими установами особливу увагу віддається предмету застави. Головною вимогою є ліквідність запропонованої для забезпечення по кредиту квартири або будинку. Стандарти АІЖК встановлюють максимальні суми іпотечного кредитування по різних регіонах.
на квартиру
Вимоги по ліквідності об'єкта забезпечення не дають можливості прийняти в якості застави квартири в нежилому стані, «хрущовки», житлові приміщення в старих будинках або готуються до знесення. Виникнуть проблеми покупки квартир з сумнівною історією угод купівлі-продажу, наявністю проблемних співвласників в минулому, питань від служб опіки над неповнолітніми. Оформляти іпотеку на квартиру стоїть після повної її юридичної перевірки - банк і страхова компанія не несуть відповідальності у разі виникнення проблем з купленим житлом.
На вторинне житло
Вибираючи об'єкт покупки на вторинному ринку, зверніть увагу на узаконену переробок, чітке, до 1 см відповідність житла технічним паспортом. Важливо переконається у відсутності боргів по комунальних послугах, газо-, тепло- і електропостачання. При установці автономного опалення, необхідна наявність технічних умов, акта введення в експлуатацію, паспортів, сертифікатів лічильників і опалювального обладнання.
На дім
Міські та заміські будинки користуються меншим попитом у покупців, тому ставка при іпотечному кредитуванні їх покупки вище. Для мети застави при такій покупці передається будинок разом з ділянкою. З цього випливає вимога правильного оформлення купівлі або довгострокової оренди землі. Будинок повинен бути присутнім в житловому стані, з підключеними і працюють службами каналізації, водо- і електропостачання. Обслуговування будинку вимагає великих витрат у порівнянні з квартирою, а це висуває додаткові вимоги до платоспроможності позичальника.
Без початкового внеску
Вище була детально описана необхідність початкового внеску для надання іпотечного кредиту. Скасувати цю умову банк має можливість тільки при повній відсутності ризиків, які можуть виникнути при відмові від оплати позичальником. На такі поступки банківську установу, в якому оформляється договір, може піти у виняткових випадках, маючи довгостроковий досвід співпраці з клієнтом, або при передачі в заставу нерухомості, вартість якої значно перевищує розмір позики.
З державною підтримкою
Іпотечні програми багатьох банків пропонують особливості оформлення або пільгові умови окремим категоріям громадян. Такі умови пропонуються в регіонах для вирішення соціальних і демографічних проблем. Молоді сім'ї, працівники соціальних служб, вчителі, лікарі, молоді наукові кадри, військовослужбовці-контрактники можуть претендувати на пільги по іпотеці від федеральних і регіональних держструктур.
Як оформити іпотеку в Ощадбанку
Ощадбанк Росії пропонує кілька іпотечних програм. Клієнт має можливість купити квартиру в готовій новобудові у компаній-продавців, акредитованих в банку, з наступними умовами:
- сума від 300 000 рублей до 85% оціночної вартості застави;
- термін кредитування до 30 років;
- початковий внесок від 15%. Від 50% в разі, якщо об'єкт побудований за участю коштів Ощадбанку;
- 10, 7% річних - єдина базова ставка;
- можливе дострокове погашення.
За програмою «Готове житло» Ощадбанк надає іпотечне кредитування з параметрами:
- сума від 300 000 рублей до 80% оціночної вартості житлового приміщення;
- термін кредиту до 30 років;
- з початковим платежем від 20%;
- обов'язкове страхування;
- 10, 5% річних - базова ставка;
Як оформити іпотеку в ВТБ 24
Один з найбільших російських банків ВТБ 24 пропонує оформлення іпотечної позики, пред'явивши всього 2 обов'язкових документа з можливістю дострокового часткового або повного погашення без штрафів:
- сума від 600 тисяч до 30 мільйонів рублів;
- ставка від 11, 5%;
- термін кредиту до 20 років;
- сума початкового внеску не менше 30% вартості нерухомості, що купується;
- обов'язкові документи - паспорт та страхове свідоцтво обов'язкового пенсійного страхування (СНІЛС).
Як оформити іпотеку, якщо немає офіційного працевлаштування
Багато банків, приймаючи для забезпечення ліквідну нерухомість, допускають оформлення іпотеки без документів про працевлаштування та довідки про доходи. Якщо позичальник є індивідуальним підприємцем, для надання іпотечної позики, йому знадобиться довідка з районної податкової служби, де він зареєстрований. При відсутності працевлаштування на вимогу банківської установи можливе залучення поручителів.
військову іпотеку
Для військовослужбовців Федеральним законом № 117 від 20.04.2004 року розроблена накопичувально-іпотечна програма, що дозволяє накопичити гроші за рахунок держбюджету для початкового внеску і щомісячних оплат, без звернення в кредитні установи. Управління цією програмою здійснює ФГКУ «Росвоеніпотека» - підвідомчий Міноборони РФ. Сума виплат по ній в 2022-2023 році становить 245 880 рублів щомісяця протягом року. Ці нарахування на рахунок учасника програми починають вироблятися через 3 роки з моменту реєстрації в ній.
молодій родині
Для нової сім'ї велике значення має можливість пільгового придбання житла. Сім'ям, які є черговиками на отримання житла, пропонується оформлення квартири по іпотеці, використовуючи державну соціальну програму «Молодій родині - доступне житло». За цією програмою надані знижки на початковий внесок, процентна ставка знижена, щомісячні внески частково субсидуються державою. Розмір початкового внеску знижується до 10%, позичальникам видаються субсидії по виплатах для сімей без дітей в розмірі 35%, з дітьми - 40% вартості житла.
Під материнський капітал
Державною програмою «Материнський капітал» встановлені пільги для сімей після народження або усиновлення другої дитини. У 2022-2023 купити квартиру по іпотеці з цієї субсидією на 453026 рублів дешевше. Ці гроші за законом можуть бути використані для оплати дитячого садка, навчання або часткової оплати початкового внеску при покупці нерухомості в кредит. З використанням материнського капіталу можливе придбання як готового, так і житла на етапі будівництва.