При продажу або придбання нерухомості можна заповнити договір купівлі-продажу квартири самостійно або звернутися до юристів. Професіонали допоможуть грамотно скласти папір, вкажуть обов'язкові відомості, простежать, щоб документ мав юридичну силу. При самостійному заповненні є ризик зіткнутися з шахраями або неправильно оформити угоду, зробивши її нікчемною.

Що таке договір купівлі-продажу квартири

У юридичній термінології під договором купівлі-продажу розуміють документ, що засвідчує угоду про відчужуваному житловому нерухоме майно - передачі квартири у власність другій стороні. Його реєструють в територіальних органах Федеральної реєстраційної служби РФ. Угода для придбання житла має дві форми:

  • просте письмова згода - документ, підписаний сторонами, містить угоди із зазначених істотних умов, якщо містить більше одного аркуша, їх потрібно прошити і скріпити підписами;
  • складене нотаріусом - включає перевірку дієздатності учасників угоди, посвідчення волі, переклад на інші мови за потребою, гарантію дотримання законності, вимагає оплати мита, яка залежить від вартості об'єкта.

Правове регулювання

Джерелами правового регулювання федерального законодавства при складанні договору купівлі-продажу (ДКП) будь-якої нерухомості є:

  • Цивільний, Житловий, Сімейного кодексів РФ;
  • закон «Про нотаріат», ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно»;
  • постанови Уряду РФ про цільові програми, реалізації материнського капіталу;
  • наказ Міністерства економічного розвитку «Про затвердження роботи кадастру і державної реєстрації угод»;
  • накази Міністерства будівництва «Про затвердження умов житлових будинків» і «Про рекомендації по категоріям громадян, які мають право на придбання нерухомості або оренди»;
  • Конституція РФ.

Як правильно оформити угоду купівлі-продажу квартири

Передача права власності на нерухомість відбувається в формі укладення угоди. Оформлення угоди купівлі-продажу квартири починається з повідомлення продавцем власників житла про продаж і їх виписку з місця проживання. Покупець повинен перевірити паперу, упевнитися, що не порушені права неповнолітніх або недієздатних, не залишилося прописаних. Після цього встановлюється сума угоди, оформляється договірна папір, яка іноді засвідчується нотаріусом. Документи підлягають обов'язковій реєстрації в Держреєстрі.

Вимоги до оформлення

Після успішної перевірки власників житлового об'єкта нерухомості приступайте до вивчення самого тексту договору. При здійсненні операції повинні бути обов'язкові дані:

  • адреса розташування квартири, вид майна, фактична площа;
  • ціна (рублі і / або валюта) за весь об'єкт або квадратний метр;
  • відомості про власників, порядок їх виписки, звільнення майна, що продається;
  • додатками є дані паспорта, свідоцтва про шлюб при заміжжі покупця, нотаріальне оформлення згоди подружжя на укладення;
  • по ситуації потрібно угоду іпотечного кредитування, заставна з банку, довідки з психоневрологічного та наркологічного диспансерів про відсутність обліку там продавця квартири, житловий сертифікат, материнський капітал.

Зміст і предмет договору

Згідно з Цивільним кодексом, предметом договірних паперів є товар - квартира. Їх зміст включає відчуження матеріального об'єкта. Документ є оплатним, двостороннім, взаємним. Весь текст можна розділити на частини:

  1. Загальні відомості: дата укладення, місце складання, ПІБ, місце і дата народження, громадянство сторін, їх паспортні реквізити, адреси, банківські дані.
  2. Опис предмета угоди: адреса житлового будинку, розташування приміщення, номер квартири.
  3. Ціна, порядок оплати, терміни (вказана сума).
  4. Реквізити правовстановлюючих паперів.
  5. Відомості про недоліки і дефекти майна, якщо такі є.
  6. Дані про зареєстрованих громадян.
  7. Права і обов'язки продавця плюс ті, які несе покупець, відповідальність продавця, відповідальність, яку повинен нести продавець, порядок вирішення спорів.
  8. Оплата витрат на висновок, кількість примірників, дата підписання акта.
  9. Додатково складається передавальний акт, підлягає реєстрації обов'язкову нотаріальну довіреність.

сторони угоди

На сторінках договору купівлі-продажу квартири фігурують як мінімум дві сторони. Одна (продавець) здійснює продаж, зобов'язується передати майно у власність другій, покупець зобов'язується сплатити за нерухомість певну ціну, після чого проводиться підписання передавального акта. До папері пред'являються підвищені вимоги до деталізації предмета (адреса, кадастровий номер, площу), при відсутності даних угода стає недійсною.

істотні умови

Пунктами істотних умов сторінок договору купівлі-продажу нерухомості є предмет і ціна. Туди входить опис, найменування об'єкта, сума прописом. При вказівці оплати в пункті «Порядок розрахунків» вказуються або власні кошти, або розстрочка, або материнський капітал. Для кожного пункту необхідна деталізація, включаючи термін оплати.

Якщо з квартири виписані не всі власники, їх можна виписати за рішенням суду, крім наступних категорій, що мають права навіть після продажу нерухомості:

  • громадяни, які відмовилися від приватизації, але мали право на перевагу разом з продавцем;
  • включені в ордер;
  • проживають на підставі договірного угоди довічного утримання;
  • мають право користування житловим приміщенням на підставі заповідального відмови, тривалість вказується в заповіті спадщини (триває від декількох років, може бути довічною).

додаткові угоди

До офіційного договору купівлі-продажу квартири можуть бути додані додаткові угоди, про перелік яких йдеться в основному тексті. Оформлення відбувається після розгляду питання сторонами і спільною згодою про внесенні змін або доповнень. До них відносяться:

  • уточнення реквізитів сторін;
  • зміна ціни угоди;
  • періодичність оплати при вказівці переказу суми розстрочкою.

Підстави для розірвання

З поширених причин для розірвання договору купівлі-продажу квартири виділяють наступні ситуації (що роблять угоду недійсною):

  • прийняття власником нерухомості рішення про скасування продажу житла;
  • вираз покупцем відмови від покупки;
  • зміна грошової ситуації - у покупця не вистачає грошей для здійснення угоди, можна розірвати;
  • поява фактів про наявність прав третіх осіб на нерухомість, обтяження, заборгованість по оплаті, податковому заборону, накладене арешт, приховані недоліки;
  • невиконання умов угоди однією або обома сторонами.

Необхідні документи

Щоб правильно зареєструвати договір купівлі-продажу квартири, обидві сторони угоди повинні надати пакет документів для реєстрації:

  • правовстановлюючі документи на житло;
  • передавальний акт;
  • паспорта сторін, всіх власників;
  • кадастровий паспорт, експлікація;
  • виписка з будинкової книги;
  • згоду на операцію всіх повнолітніх членів сім'ї власника;
  • фінансово-особовий рахунок;
  • довідка, завірена нотаріусом, що на момент придбання об'єкта продавець не був замужем / одружений, або згода чоловіка на відчуження;
  • покупець підтверджує, що на момент складання також неодружений / неодружений;
  • при необхідності довіреності осіб, що діють від імені власників.

Складання договору купівлі-продажу

Основні параметри договірного зобов'язання вказані вище, але вони можуть змінюватися або доповнюватися відомостями по типу того, продається квартира чи частка, як розплачується покупець (розстрочка, готівкові кошти, материнський капітал, іпотека). Супутніми документами до паперу йдуть акт прийому-передачі нерухомості, протоколи розбіжностей і їх узгодження.

Попередній

Якщо немає можливості відразу оформити договірне угоду і провести його реєстрацію в Єдиному реєстрі прав на нерухомість, відбувається висновок попередньої згоди, яке не вимагає державного оформлення. Другим варіантом проекту є альтернатива договорами завдатку або авансу, щоб по ньому можна було передати покупцеві встановлену грошову суму для підтвердження намірів сторін.

Папери містять повний обсяг умов і зобов'язань, які пізніше стануть основою головних. Це договірне угода є серйозним, розглядається судом на рівних правах з головним при ухиленні сторін від зобов'язань. На сторінках попереднього договору потрібно написати пункти:

  • відомості про сторони укладання угоди купівлі-продажу;
  • дані про довіреності;
  • точний опис предмета і умов;
  • термін ув'язнення, якщо він не прописаний, то законом дається 12 місяців, при відсутності оформлення зобов'язання припиняються, претензії і визнання угоди стають недійсними.

За іпотечним кредитом

Купуючи житло в іпотеку, позичальник укладає з продавцем угоду, яке може бути дво- або тристоронніх:

  1. Двостороння - укладається між продавцем і покупцем, містить вказівки, що житло купується за рахунок позикових коштів банку. Факт купівлі-продажу і заставна угода, на підставі якої квартира передається кредитору в якості забезпечення по кредиту, проходять одночасну реєстрацію.
  2. Тристороння - змішана папір з елементами про іпотеку і купівлі-продажу житла. Третьою стороною є банк-кредитор. Укласти документ можна у відділенні банку-позикодавця разом з підписанням угоди іпотеки. При оформленні прописуються порядок розрахунків, вартість (не може бути менше суми іпотечного кредиту), реквізити сторін, пункт про передачу і придбання покупцем житла в заставу. Якщо купити потрібно вторинне житло, продавець на дату укладення угоди повинен здійснити оплату комунальних платежів, податків, інших витрат.

За готівковий розрахунок

Договір купівлі-продажу квартири за готівку вважається найпростішою папером для проведення операції. З нюансів можна відзначити лише вказівку суми прописом і складання передавального акта грошей. У пакет обов'язкових документів входить розписка про отримання коштів, а ще паспорта, паперу на квартиру, підтвердження відсутність заборгованості по платежах. Продавці зобов'язуються надати довідку про відсутність прописаних громадян. Розрахунок відбувається в момент реєстрації.

При покупці квартири в розстрочку

Якщо у покупця немає коштів в потрібному обсязі, можна оформити договір з розстрочкою. При цьому в тексті документа слід вказати, що квартира продається з відстрочкою платежу, на яких умовах і коли (терміни) покупець буде вносити грошові кошти. Частина грошей за договором повинна бути оплачена в момент укладання угоди, а яка це буде сума, залежить від домовленостей сторін.

часткова власність

При відчуженні частки в квартирі продавець зобов'язаний спочатку письмово повідомити інших власників, і якщо ніхто з них протягом 30 днів не виявить бажання купити, можна шукати покупця серед інших громадян. У договорі часткової продажу вказується вартість частки (визначається кадастрової службою), точна площа продаваної частини житла. В іншому договір не відрізняється від інших типів.

З материнським капіталом

Договір купівлі-продажу квартири, в якому оплатою виступає материнський капітал, містить обов'язкові моменти про суму угоди, термін погашення, джерелі, з якого відбуваються виплати. У пункті «Порядок оплати» вказується номер сертифіката, дата видачі, найменування пенсійного фонду, розмір капіталу, термін передачі коштів по оформленої угоді.

Реєстрація документа

Будь-які права власності на нерухоме майно потрібно піддавати обов'язковій державній реєстрації, відповідно до ЦК РФ. Після оформлення договору потрібно звернутися до територіального відділення Росреестра, яке протягом місяця розгляне заяву і передасть права від продавця до покупця. Для процедури реєстрації встановлені правила ведення Єдиного державного реєстру:

  • процес ініціюється на підставі заяви, до якого додаються документи для реєстрації переходу прав;
  • в заяві вказується прохання про реєстрацію, в комплекті йдуть документи (дізнатися список можна на сайті);
  • при особистому зверненні пред'являється паспорт, при діях за згодою сторін - довіреність, завірена нотаріусом;
  • до договору додаються техпаспорт, договір, виписка з будинкової книги - кожен в двох примірниках (копія та оригінал);
  • вартість реєстрації для фізичної особи становить 1000 рублів;
  • відмова можлива через помилки в документах, звернення неналежного особи.

Щоб грамотно скласти договір про купівлю-продаж житлових приміщень, можна звернутися в юридичне агентство або ріелторську компанію. Досвідчені фахівці врахують нюанси угоди, оформлять паперу відповідно до потреб клієнта. Завантажити бланк документа можна і на юридичних сайтах або скласти самостійно, але обов'язково дайте перевірити такі папери фахівцям.

Договір купівлі-продажу нерухомості становлять юристи або ріелтори, а ще боку самостійно. При особистому заповненні орієнтуйтеся на бланки-зразки з інтернету або старих договорів. При оформленні іпотечного кредиту на покупку квартири паперу становить банк і продавець або представники покупця, що діють за дорученням. Деякі ситуації потребують нотаріального посвідчення угод.

Нотаріальне завірення

Згідно із законодавством, нотаріально посвідчуватися повинні такі угоди, пов'язані з купівлею-продажем нерухомості:

  • частка в загальній власності подружжя при обтяження часткою в новобудовах;
  • розпорядження нерухомим майном на умовах опіки;
  • відчуження нерухомості, що належить неповнолітньому громадянину або обмеженому в дієздатності.

З червня 2022-2023 почав діяти закон, згідно з яким заборонено продавати часткову власність без нотаріуса. За його роботу стягується державне мито. Вона залежить від вартості об'єкта і зазначеної в документі суми:

  • до 1 млн.р. - 1% від суми, але не менше 300 р .;
  • до 10 млн. р. - 10000 р. + 0, 75% від суми понад 1 млн.р .;
  • понад 10 млн.р. - 77500 р. + 0, 5% від суми понад мільйон.

Відео

Категорія:

Інші