Мати власне житло, будь то невелика квартира або власний будинок, мріє практично кожен. В сучасних економічних реаліях накопичити навіть на кілька квадратних метрів буває проблематично, не кажучи вже про можливість застави наявного житла. З цієї причини громадянам доводиться звертатися до банків за позикою. Іпотека в силу закону - кредит на будівництво або купівлю житла, при якому позичальник згідно з договором передає об'єкт нерухомості в заставу.
Що таке іпотека в силу закону
Суть поняття полягає в тому, що покупець-позичальник передає нерухомість кредитору як забезпечення по виконанню договірних зобов'язань. При настанні у покупця форс-мажору і неможливості оплачувати заборгованість, ссудополучатель має повне право реалізувати заставлене майно для покриття боргу. Легальна іпотека застосовується, якщо немає необхідності складати окремий договір, але існують певні фактори, обумовлені законодавчо.
Відмінність іпотеки в силу закону та договору
Є ще один різновид іпотеки - в силу договору. На перший погляд може здатися, що різниця в них невелика, але вони мають між собою кардинальні відмінності. Іпотека в силу закону відрізняється від іпотеки в силу договору тим, що в першому варіанті вона виникає в силу законних підстав, а в другому - на підставі взаємної угоди. Іпотека в силу закону реєструється автоматично при реєстрації угоди купівлі-продажу нерухомості, в силу ж договору - тільки за взаємною заявою заставодержателя і кредитора.
Якщо говорити простими словами, то для договірної іпотеки в якості застави виступає будь-яке нерухоме майно боржника як забезпечення за договором позики. Виникнення іпотеки на підставі закону відбувається, коли купується житло передається позикодавцеві в якості забезпечення, причому не має значення, будується воно або купується на вторинному ринку. По суті, це цільова позика на покупку житла.
Правова база
Оскільки житлове кредитування - це складна система взаєморозрахунків між сторонами, то всі процедури регулюються законодавчими актами, прийнятими в різний час. Крім Федерального закону 102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» існує чимала кількість актів, які є підставою виникнення іпотечної діяльності, але серед основних варто виділити наступні:
- Житловий кодекс РФ;
- Федеральний закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним»;
- Федеральний закон «Про кредитні історії»;
- Постанова про субсидування молодих сімей для придбання житла.
Випадки виникнення застави в силу закону
При виникненні легальної іпотеки з'являються певні заставні та майнові обов'язки. Є велика кількість ситуацій, коли можуть виникати дані обставини - це і придбання квартири, окремого будинку, земельної ділянки і подібних об'єктів виключно із залученням позикових коштів банку. Те саме можна сказати і до будівництва нерухомості, якщо воно проводиться на гроші, виділені кредитної організацією.
Іпотека житлових будинків і квартир
Застава в силу закону на нерухомість поширюється тільки на житло, яке належить фізичним або юридичним особам. Що стосується державного та муніципального житла, то воно не може брати участь в іпотеці. Важливо розуміти, що частина житлової квартири або будинку теж може виступати заставою, але тільки, якщо це буде ізольоване приміщення, призначене для проживання.
Продаж в кредит
Як вже було зазначено, іпотека - це позика, яка видається громадянину для покупки нерухомого майна, причому тут купується житло виступає безпосереднім забезпеченням, що окремо прописується в договорі. Кредитор на час виплат по заборгованості набуває право на нерухомість, хоча заставодавець житла має право проживати там.
рента
При укладанні договору ренти теж виникає іпотека в силу закону, коли одержувач ренти здійснює передачу свого житла у власність іншій особі, який є платником ренти (все це оформляється у нотаріуса). Для розуміння можна навести приклад: людина передає свою квартиру громадянину, який зобов'язується доглядати і забезпечувати його всім необхідним до смерті. Право власності переходить після укладення договору ренти, але обтяження діє до самої смерті рентополучателя, після чого обтяження необхідно зняти.
Застава майнових прав
Явним прикладом є купівля житла, що будується в кредит. По суті, об'єкт поки не зведений, однак отримувач кредиту як пайовик має право на нього, оскільки вніс перший внесок. Решту грошей він займає у кредитної організації, але для отримання іпотеки банк вимагає забезпечення. Однак оскільки що об'єкт ще не зареєстрований, він не може виступати гарантією. З цієї причини оформляється заставу майнових прав, а згодом він замінюється на збудоване житло.
Оформлення законної іпотеки
Для оформлення можна вдатися до послуг іпотечного брокера, а можна зробити все самостійно. Для початку потрібно звернутися до кредитної організації, щоб уточнити, на яку суму можна розраховувати. Після можна приступати до пошуку відповідного варіанту. Потім потрібно укласти попередню угоду з продавцем і надати необхідний пакет документів на розгляд кредитної організації.
Передавши всі папери, доведеться чекати рішення, оскільки всі папери будуть ретельно перевірятися. При позитивному результаті ситуації можна буде підписати договір купівлі-продажу, де обов'язково вказується, що нерухомість купується частково за кредитні кошти. Після цього буде проведена реєстрація іпотеки та права власності на житло, а продавець зможе отримати свої гроші.
Реєстрація іпотеки в силу закону
Реєстрація легальної іпотеки проводиться без справляння державного мита. Крім цього, немає необхідності писати спільну заяву. Держреєстрація закріплює за ссудополучателем певні майнові права власності, що обов'язково фіксується в Росреестра. Важливим моментом є й те, що реєстрація договору відбувається одночасно з реєстрацією права власності. Датою оформлення вважається день, коли було зроблено запис до реєстру прав на ліквідне нерухоме майно.
Яке майно може виступати предметом іпотеки
Якщо звернутися до законодавства, то можна побачити, що не всяка власність може виступати предметом іпотеки. Заборонено, наприклад, передавати в якості забезпечення майно, що належить державі. Для житла, де власниками виступають неповнолітні, застосовується особливий підхід. Ось список того, що може стати предметом застави:
- земельні ділянки;
- будівлі, підприємства, об'єкти, що будуються, квартири, будинки, котеджі, гаражі і т.д .;
- земельні ділянки разом з об'єктами;
- права на оренду (інші права) на користування земельними ділянками, будівлями і спорудами.
Обмеження обтяження права
Оскільки придбання об'єктів нерухомості має багато підводних каменів, кредитори намагаються захистити себе всілякими способами. Для цього застосовуються обмеження іпотеки в силу закону, які виникають безпосередньо після реєстрації. Обтяження права - це гарантія того, що ссудополучатель розрахується з кредитною організацією за позиковими коштами і поверне їх у встановлений договором іпотеки час з певною маржею.
Андеррайтинг - оцінка платоспроможності позичальника
Завжди існує ймовірність, що позичальник іпотечного кредиту не зможе повернути борг, і причини цього можуть бути різними. Для того щоб уникнути цього, необхідна якісна перевірка платоспроможності прохача. Для цього проводиться андеррайтинг, або простими словами, оцінка можливостей громадянина обслуговувати виданий йому іпотечний кредит. Таким способом визначається сума позики, термін його надання, процентна ставка та інші істотні критерії.
Розраховується вона відповідно до взаємозв'язку фінансових показників. За основу прийнято досвід американських фахівців. Називається метод системою п'яти «сі» (від англійської літери «С», з якої починаються всі п'ять складових андеррайтингу):
- Character - репутація;
- Capacity - рівень фінансового наповнення;
- Capital - наявність власного капіталу (початковий внесок);
- Collateral - достатність доходу;
- Conditions - економічні умови на момент кредитування.
Розрахунок і аналіз коефіцієнтів по обслуговуванню іпотечного кредиту
Як свідчить практика, до клієнтів, які звертаються за житловими позикою, пред'являють менш суворі вимоги, але це не означає, що перевіркою їх платоспроможності не займаються. У таблиці нижче наведені основні показники, згідно з якими здійснюється процес андеррайтингу:
|
коефіцієнт |
розшифровка |
опис |
|
П / Д |
платіж / дохід |
відношення платежів по кредиту до доходу за означений період |
|
О / Д |
зобов'язання / дохід |
відношення витрат позичальника за іпотечними зобов'язаннями до загального доходу, який йде в облік |
|
К / З |
кредит / застава |
співвідношення суми позики до вартості об'єкта, що кредитується |
|
К / Л |
кредит / ліквідаційна вартість |
співвідношення суми кредиту до мінімальної вартості, за яку можна реалізувати заставне майно |
Для того щоб кредитор прийняв позитивне рішення щодо видачі позики, потрібно, щоб вищенаведені значення мали такі цифри:
|
П / Д = не більше 40% |
|
О / Д = не більше 60% |
|
К / З = в межах 30-90% |
У більшості кредитних організацій встановлені власні показники, тому немає точних значень. Залежно від регіону, розміру середньої заробітної плати за суб'єктами та інших обставин дані коефіцієнти можуть коливатися.
Особливості іпотечного кредитування
У різних державах свої особливості іпотечного кредиту. Залежно від законодавчої бази і практики, що склалася формується власна модель житлового кредитування. У Росії, наприклад, відмінними рисами є використання материнського капіталу або військова іпотека. Крім цього, складається економічна ситуація і ризики іпотеки теж накладають свої особливості - ставки, пропоновані вітчизняними банками, мало не в 10 разів більше, ніж за кордоном.
Американська модель із залученням коштів державного бюджету
Американська система почала своє формування більш ста років тому. Основна ідея її полягає в тому, що при придбанні нерухомості, а це в основному купівля-продаж на вторинному ринку, решту суми надає іпотечний банк. Він потім перепродує борг іпотечному агентству, яке випускає цінні папери, реалізовані згодом на фондовому ринку. Виплатами по ним є кошти, повернуті позичальником.
Європейська модель іпотечного механізму
В Європі, та й багатьох країнах, що розвиваються, прийнята за основу німецька модель житлового кредитування. Суть її полягає в тому, що клієнт відкриває рахунок в банку, куди виробляє відрахування, поки вони не досягнуть певного рівня. Як правило, це близько половини вартості житла, що купується. Після цього банк надасть йому позику на суму, якої бракує, забираючи купується нерухомість в заставу. Додатково держава компенсує громадянину близько 10% вартості житла у вигляді субсидії.
Умови іпотеки за законом
У різних фінансових установах умови надання житлових позик мають як загальні риси, так і деякі відмінності. Обов'язковою умовою для всіх кредиторів є страхування об'єкта нерухомості, що не суперечить законодавству, підтвердження доходу ссудополучателя і незалежна оцінка нерухомого майна. Всі інші параметри можуть варіюватися.
Початковий внесок
Залежно від того, в яку суму був оцінений об'єкт, банк надає клієнту позику. Як правило, від ссудополучателя потрібно самостійно внести певну суму. Цей показник залежить виключно від самого кредитора, але переважно він становить не менше 10% від вартості житла. Іноді банк фінансує і 100% -ву вартість, але такі програми існують за домовленістю з будівельними компаніями, які є партнерами позикодавця.
Процентна ставка
Як вже було зазначено, процентна ставка, пропонована російськими банками, залишає бажати кращого. Вона безпосередньо залежить від рівня інфляції по країні і ключової ставки Центробанку. В даний час її показник склався на рівні 10-12% річних, хоча у деяких позикодавців можна зустріти і інші цифри. Однак не варто забувати, що знижена ставка може бути пов'язана з іншими комісіями, пов'язаними з розглядом документів або видачею іпотечного кредиту.
Розрахунок суми платежу
Для виплати боргу застосовують два види розрахунку платежів. При диференційованому методі тіло позики розбивається на однакові частини, а відсотки нараховуються на залишок заборгованості. Вигідний такий спосіб погашення, якщо клієнт бере цільовий кредит на невелику суму і нетривалий період, оскільки на початковому етапі платежі за позикою дуже високі. Величина аннуитетного платежу обчислюється за певною формулою. В результаті стягуються однакові суми протягом усього періоду запозичення.
Вимоги до позичальника
Якщо громадянин планує скористатися житлової позикою, він повинен відповідати певним параметрам. Банк відразу звертає увагу на позитивну кредитну історію, оскільки видається позика велика, а позикодавець зацікавлений в її повернення. Стаж на останньому місці роботи повинен бути мінімум 6 місяців, а вік клієнта - 21-65 років. Відразу варто обмовитися, що наведені параметри мають усереднені значення, адже кожен банк має право пред'являти власні вимоги.
Податкові пільги при іпотечному кредитуванні
Для громадян, які набувають об'єкти нерухомості за допомогою кредитування, відповідно до російського законодавства передбачений податкове вирахування. Якщо говорити простими словами, це повернення частини сплаченого прибуткового податку. Сума має певні обмеження в залежності від ціни купленої квартири (не більше 2 млн рублів). На сьогодні максимально можлива сума повернення складає 260000 р.
Як зняти іпотеку в силу закону
Вважаючи, що після виплати всієї належної суми боргу з відсотками кредитору обтяження зніметься автоматично, ссудополучатель сильно помиляється. Завершивши платежі, необхідно самостійно провести цю процедуру. Потрібно звернутися в ЕГРП з проханням видати нове свідоцтво про право власності, однак для цього потрібно буде надати певний пакет документів, куди обов'язково входить документ, який свідчить про повний розрахунок з кредитором.