Допоможіть розробці сайту, ділитися статтею з друзями!

Велика частина населення Росії не може придбати житлову нерухомість цілком. Громадянам з невисоким рівнем зарплат залишається тільки купити частку в квартирі. Наявність власної невеликої квартири дозволяє вирішити проблеми з реєстрацією і заробітком, тому що більшість роботодавців вимагають від співробітників наявності постійної прописки в регіоні працевлаштування.

Що таке частка в квартирі

Згідно з Цивільним кодексом РФ (ГК РФ) під цим терміном мають на увазі майно, що знаходяться у спільній власності двох і більше осіб. В офіційних документах часто частка позначається не як приміщення, а як процентне співвідношення або дрібна частина від загальної площі житла. Її габарити в квадратних метрах вказуються, якщо вона була виділена в окрему кімнату. Багато людей плутають спільну власність з частковою. Перший вид правовідносин виникає, якщо особи, які перебувають у шлюбі, купують нерухомість. Після розлучення і розділу майна квартира стане часткової.

Чи варто купувати

За статистикою більше 60% громадян мають конкретну частину нерухомості, тому що їм ніде прописатися. Купівля квартири в частковій власності вирішує цю проблему. Власник зможе оформити прописку собі, а при необхідності - родичам або іншим людям. До того ж ціна частини житлоплощі набагато менше, ніж вартість цілої квартири. Мінусів у покупки пайової майна теж повно:

  • При продажу у інших власників є переважне право викупу.
  • Купівля частки в квартирі не завжди супроводжується оформленням на власника окремої кімнати. На документах громадянин отримує право власності на 1/3 або 1/2 частина нерухомості, що доставить серйозні незручності в користуванні житла.
  • Необхідно отримувати згоду інших власників на будь-які дії з майном (прописку будь-яких людей, крім неповнолітніх, ремонт, заміну труб і т.д.).

Нормативно-правова база

Купівля нерухомості в часткову власність регулюється ГК РФ. У статтях №131, 250, 556, 572 вказані права і обов'язки сторін, що володіють частиною житлоплощі. Процедура продажу і покупки часткою також регулюється Федеральним законом ФЗ-122 «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» і Федеральним законом ФЗ-172 від 02.06.2016 р

Купівля квартири в часткову власність

Придбати частину нерухомості може будь-який повнолітній громадянин РФ або іноземної держави. Законом дозволена купівля частки квартири у родичів. Громадянин може скористатися іпотекою або розстрочкою, але банки охочіше видають позикові кошти на цілі об'єкти нерухомості. При покупці майна фізособі треба звернути увагу на такі особливості майна:

  • кількість зареєстрованих осіб та співвласників;
  • розмір виділеної частини житлоплощі.

Хто такі співвласники

Під цим терміном мають на увазі інших власників нерухомості, що володіють власними долями. При наявності співвласників існує 2 варіанти користування житловим приміщенням: за угодою і на рівних підставах. Громадянин, який вирішив прописати будь-яких родичів на своїй частині житлоплощі або здати її кому-то в оренду, зобов'язаний отримати письмовий дозвіл співвласників.

Переважне право на придбання частки

Громадянин, який має намір продати частину квартири, якою він володіє, зможе влаштувати публічні торги через місяць після прийняття рішення через статтю №250 ГК РФ. Згідно з цим законодавчим актом, переважним правом на покупку мають інші власники житла, тому продавець зобов'язаний спочатку запропонувати їм викупити його часткові права. Початок процедури продажу виглядає наступним чином:

  1. Продавець в письмовій формі сповіщає всіх учасників часткової власності про намір реалізувати свою частину житла з зазначенням вартості та інших умов угоди.
  2. Громадянин збирає письмові відмови від участі в торгах. Якщо сповіщення написали всі пайовики, то власник може продати частину житла будь-якому громадянину.
  3. Якщо продавець не отримав письмові відмови від усіх пайовиків, то він зобов'язаний почекати 30 днів. Після закінчення цього терміну частку об'єкта можна продати сторонньому фізособі.

Що робити, якщо пайовика знайти неможливо

Співвласників нерухомості часто складно знайти. Особливо це актуально в Москві, де скупкою часткою займаються для того, щоб в подальшому здавати частину квартири (кімнати) в оренду. Продавець зобов'язаний відправити повідомлення по всіх відомих адресами. Якщо відомості про місце проживання учасника часткової власності знайти не вдалося, треба направити запит в районну адміністрацію або адресне бюро, а потім представити суду документи, що підтверджують неможливість зв'язатися з пайовиків.

Підводні камені

Купівля частки в квартирі є цілком законною угодою, якщо оформляється шляхом укладення договору купівлі-продажу. У разі безоплатного відчуження близькому родичу або сторонній громадянину власник частини нерухомості повинен представити довідку про свою осудності. Документ не відноситься до обов'язкових, але стане захистом від шахрайства, якщо фізособа вирішить раптово скасувати угоду через суд, пославшись на власну недієздатність в момент підписання договору. До потенційних ризиків покупки частки в квартирі відносять:

  1. Погане сусідство. Після покупки громадянин може мимоволі опинитися в епіцентрі конфлікту між родичами або колишнім подружжям.
  2. Відсутність правил користування житловим приміщенням. Щоб уникнути негативних наслідків у вигляді постійних сутичок, слід попросити сусідів оформити в юридичній конторі офіційну угоду. При відмові можна подати на співвласників в суд.
  3. Дробная частка. Громадянину після покупки частини майна доведеться подавати заяву мировому судді, щоб той виділив йому окрему житлову кімнату для проживання, що супроводжується додатковими витратами.

Якщо в квартирі прописана дитина

Наявність неповнолітнього значно ускладнює процес придбання частини нерухомості. Згідно із законом покупка частки в квартирі відбувається після того, як дитина випишеться з житлоплощі і пропишеться за новою адресою. Якщо офіційні опікуни або батьки малюка спробують продати частину нерухомості, якою вони володіють, сторонньому громадянину, органи опіки визнають таку угоду недійсною і заведуть кримінальну справу щодо утисків прав неповнолітнього.

при переплануванні

Проблеми з квартирою, що пройшла процедуру приватизації, можуть виникати, якщо господарями було вироблено незаконну зміну конфігурації житлової площі, тобто перенесення або повний знос стін, збільшення вікон і т.д. Всі модифікації нерухомості повинні бути відображені в технічному плані. Якщо громадянин придбав частку в квартирі з неузаконеним переплануванням, то відповідальність за неофіційне перебудову покладається на нього. Співвласнику нерухомості доведеться заплатити штраф.

Як оформити купівлю-продаж частки в квартирі

Процедура реалізації прав на частину нерухомості починається з інформування інших пайовиків. Винятків з цього правила немає. Після вручення письмового повідомлення про продаж кожному співвласнику нерухомості громадянин повинен почекати 30 днів або зібрати офіційні відмови, а потім приступити до відкритого продажу часткової власності. Після того, як покупець знайдений, треба виконати наступні дії:

  1. Підготувати документи на нерухомість. Власник повинен зібрати всі необхідні довідки та виписки, перевірити актуальність даних в них.
  2. Складання договору купівлі-продажу та акту прийому-передачі майна.
  3. Реєстрація переходу права часткової власності.
  4. Сплата ПДФО (податку на доходи фізичних осіб) після отримання прибутку від продажу.

Підготовка та вивчення документів на квартиру

Перед покупкою майбутній часткової власник зобов'язаний уважно вивчити всі представлені власником виписки і довідки. З особливою ретельністю слід перевіряти технічний план житла. Якщо розміри або кількість кімнат, дверей, вікон не збігаються, то продавець повинен звернутися в БТІ, щоб замовити нові креслення приміщень. Для укладення угоди потрібні наступні документи:

  • свідоцтво про право часткової власності продавця на нерухомість;
  • виписка з ЕГРН (єдиного державного реєстру нерухомості);
  • виписка з будинкової книги, де зазначено кількість зареєстрованих осіб (діє 1 місяць);
  • технічний і кадастровий паспорта;
  • паспорта всіх учасників угоди;
  • довідка, що містить основні характеристики нерухомості (кількість кімнат, метраж і т.д.).

Складання договору

Цей документ оформляється для того, щоб зафіксувати факт передачі майнових права від однієї особи до іншої. Купівля квартири в частках завжди супроводжується складанням договору. Типовий бланк документа є практично у кожного нотаріуса. Заповнюється договір купівлі-продажу обома сторонами. Оформлення документа вимагає офіційного нотаріального засвідчення. Оплатити процедуру може покупець або продавець. Договір повинен містити наступні пункти:

  • Дату, місце складання.
  • Прізвище, ім'я, по батькові, дату і місце народження, громадянство, стать, паспортні дані, адреса реєстрації та проживання, банківські реквізити продавця і покупця.
  • Детальний опис предмета угоди і нерухомості. Обов'язково вказується повна адреса житлового приміщення, розташування кімнати (якщо вона виділена за документами), квартирний номер.
  • Ціна покупки.
  • Порядок, терміни, інші умови внесення оплати.
  • Реквізити правовстановлюючих документів на приміщення, де вказані права третіх осіб і обтяження.
  • Відомості про недоліки і дефекти квартири.
  • Інформація про співвласників житлового приміщення.
  • Права та обов'язки сторін.
  • Відповідальність учасників угоди.
  • Порядок вирішення конфліктів.
  • Порядок оплати витрат, пов'язаних з укладенням угоди.
  • Кількість примірників договору купівлі-продажу.

Нотаріальне завірення

Купівля частки в квартирі належить до майнових операціях. Згідно із законом такі процедури потребують юридичного супроводу. Запевнивши договір нотаріально після підписання, сторона, що набуває частину нерухомості, зможе захистити себе від несумлінної поведінки продавця. Якщо власник частки вирішить відмовитися від угоди або від дотримання її додаткових умов, офіційно оформлений документ фізособа зможе використовувати в якості підстави для повернення сплачених грошей або отримання компенсації.

Акт прийому-передачі

Документ підтверджує передачу частки майна від однієї фізособи іншій. Він додається до договору купівлі-продажу. Акт прийому-передачі містить опис актуального технічного стану квартири. Якщо під час підсумкового огляду були виявлені будь-які дефекти, яких не було в договорі, продавець зобов'язаний їх ліквідувати. Покупець без акту прийому-передачі не зможе отримати свідоцтво власника в Росреестра і повернути частину суми, сплаченої при покупці нерухомості (податкове вирахування). Документ засвідчується нотаріусом. Акт повинен містити:

  • Місце і дату підписання.
  • Реквізити договору купівлі-продажу.
  • Відомості про нотаріальне виконавця.
  • Всю інформацію про сторони договору.
  • Повні відомості про майно: кількість кімнат, поверховість, кадастровий номер, інші технічні характеристики.
  • Дані про стан житлоплощі, список виявлених дефектів.
  • Номери документів, що підтверджують відсутність боргів за комунальні послуги (за бажанням покупця).
  • Інформацію про проведення розрахунків.
  • Пункт про відсутність претензій.
  • Підпис обох сторін.

Визначення порядку користування житловим приміщенням

Купівля часткою в квартирі часто супроводжується наступними конфліктами. Відносини між співвласниками житла починають псуватися, коли один з власників перекриває іншому доступ до кухні, коморі і інших загальних приміщень. Щоб уникнути таких проблем юристи радять офіційно визначити порядок користування житловим приміщенням відразу після покупки. На рішення судді впливають такі чинники:

  • планування нерухомості;
  • ступінь потреби;
  • наявність у співвласників іншого житла;
  • родинні зв'язки між пайовиками.

Реєстрація переходу права власності в Росреестра

Продавець разом з покупцем повинні відвідати кадастрову палату за місцем знаходження квартири. Це обов'язкова процедура, яка завершує перехід прав на частку в майні від одного громадянина до іншого. Без неї покупка буде вважатися недійсною. Для державної реєстрації боку зобов'язані подати в кадастрову палату наступні документи:

  • Заява про постановку на облік переходу прав власності.
  • Заява на державну реєстрацію права власності після покупки.
  • Договір купівлі-продажу.
  • Акт прийому-передачі.
  • Паспорти продавця і покупця.
  • Дозвіл на угоду, оформлене в органах опіки (оформляється, коли власник - неповнолітня особа).
  • Документи, що підтверджують повноваження представників сторін угоди з продажу частки в квартирі.
  • Папери, що підтверджують факт відправлення повідомлення про продаж частки всім пайовою власникам об'єкта нерухомого майна. Письмове повідомлення, спрямоване співвласникам від продавця, має містити відомості про вартість частини житлового приміщення та інші істотні умови угоди.
  • Документи про відмову пайових власників від покупки.
  • Квитанцію про сплату державного мита.

Викуп частки за договором дарування

Продавці не завжди хочуть платити державі відсотки від продажу частини нерухомості. У такій ситуації можна оформити договір дарування. Після підписання документа власником частини житла стане інший громадянин. Викуп частки в приватизованій квартирі за договором дарування можливий, якщо продавець представив довідку з психоневрологічного диспансеру про власну осудності. Якщо громадянин відмовляється її оформляти, то краще з ним не укладати угоду.

Викуп частки за договором дарування - одна з найпоширеніших шахрайських схем. Вона використовується не тільки при продажу певної частини нерухомості, але і при реалізації квартир, будинків. Зловмисники укладають угоди з особами групи підвищеного ризику, тобто з наркоманами, алкоголіками, самотніми пенсіонерами. Люди цих категорій не можуть повністю відповідати за свої дії, тому подібні договору суд анулює, а покупці втрачають права на частину нерухомості і сплачені гроші.

Частка в квартирі приходить через ряд угод купівлі-продажу. Власником нерухомості на документах є не пенсіонер або алкоголік, а середньостатистичний працездатний громадянин. Виявити шахрайську схему в такій ситуації можна, вивчивши базу даних Росреестра про операції з нерухомістю. Там зібрана інформація з 1998 року. Якщо за короткий період часу проведено 2-3 угоди з часткою, то квартиру продає шахрай.

Відео

Допоможіть розробці сайту, ділитися статтею з друзями!

Категорія:

Інші