Гроші, отримані від реалізації нерухомості, в тому числі виручені від продажу житла, вважаються доходом. З усіх його видів відповідно до законодавства Російської Федерації (далі - РФ) - частина 2 Податкового кодексу РФ (далі - НК РФ) глава 23 - фізична особа зобов'язана сплатити фіскальний збір до бюджету держави. Їм обкладається не тільки заробітна плата фізичної особи, але також і прибуток, отриманий при продажу житлового майна.
Чи потрібно платити податок з продажу квартири в 2022-2023 році
Чи буде стягуватися податок на дохід фізичної особи (далі - ПДФО) в 2022-2023 р з виручки від реалізації житла, залежить від ряду моментів. До них відносяться:
- договірна / кадастрова вартість нерухомості;
- застосування продавцем одного з відрахувань - майнового - розміром 1 млн р. або суми документально підтверджених витрат, пов'язаних з первинним придбанням і подальшою реалізацією житла;
- термін володіння нерухомістю;
- спосіб, яким житло потрапило у власність до продавця.
Нерухомість у власності до 1 січня 2022-2023 року
Виручка від реалізації нерухомості, оформленої у власність до 01.01.2016 р, звільняється від обкладення ПДФО, якщо мінімальний термін володіння житлом становить 3 роки. Якщо він менше, продавцеві доведеться сплатити фіскальний збір. Прибутковий податок з продажу нерухомості, зареєстрованої у володіння до вищевказаної дати, сплачується з різниці (різниці) між доходом від реалізації майна:
- і його первісною вартістю (тобто, документально підтвердженими витратами на його придбання) або;
- майновим вирахуванням (якщо це вигідніше для продавця).
Квартира у власності після 1 січня 2022-2023 року
Правила оподаткування виручки від реалізації житла, зареєстрованого у власність після 01.01.2016 року, зазнали ряд змін. Продавцю такої квартири слід взяти до уваги наступні моменти:
- Мінімальний термін володіння житлом, дохід з реалізації якого не буде обкладатися ПДФО, становить 60 місяців - 5 років.
- В угоду купівлі-продажу введено поняття кадастрової вартості житла.
Купівля-продаж, що здійснюються з нерухомістю, оформленої у власність після 01.01.2016 р, передбачає облік кадастрової вартості житла. Її слід помножити на коефіцієнт 0, 7 (або на 70%). Отриманий результат порівнюється з ціною реалізованої нерухомості, яка фактично вказана договором купівлі-продажу. ПДФО сплачується з більшої суми - тобто, з максимальної величини.
Ставка податку
Відсоткова ставка ПДФО при продажу квартири з минулого року не змінилася. Для резидентів РФ - осіб, які перебувають на російській території більше 183 днів в році з законним дотриманням всіх правил реєстрації - вона значно нижче. Виручка від продажу житла обкладається ПДФО за ставкою:
- для резидентів - громадян РФ - 13% від суми реалізації нерухомості;
- для нерезидентів - іноземців - 30% з будь-якого, отриманого на території РФ, доходу.
Об'єкт оподаткування
При реалізації будь-якої нерухомості, наприклад, квартири, дохід, тобто виручка від продажу житлового приміщення, і стає базою оподаткування. Вона може бути зменшена, якщо власник скористається правом застосування одного з відрахувань: документально підтверджених витрат, пов'язаних з придбанням, або майнового - розміром 1 мільйон рублів.
Термін володіння нерухомістю
У свідоцтві про право власності на квартиру відбивається дата придбання нерухомого майна. З неї починається відлік терміну володіння житлом. Винятки робляться тільки для 4 випадків:
- Власник успадкував продається житло - відлік починається з дня смерті заповідача.
- Власник нерухомості є членом житлового кооперативу. Дата переходу права власності на квартиру від установи до її нового власника - день сплати останнього паю і / або підписання акта передачі ..
- Житло знаходиться в частковій власності з співвласником або близьким родичем. Термін буде розраховуватися з моменту реєстрації першої частки.
- При добудові приватного будинку. Його зовнішні кордони змінилися аж до внесення нових розмірів в кадастрову документацію. З цього моменту відраховується термін володіння добудованими частинами будинку.
В яких випадках податок не сплачується
Звільнення від сплати ПДФО настає при ряді обставин. Продавець житла має непогані шанси скористатися цим правом. Податок з продажу квартири не потрібно платити при дотриманні хоча б однієї з таких умов:
- Власник продав єдину нерухомість, що знаходиться в його власності.
- Квартира реалізована за ціною нижче 1 млн р. Якщо розрахувати за такою формулою оподатковуваний ПДФО базу (далі - НБ): СН - ІВ = НБ, де СН - вартість проданої нерухомості, ІВ - майнове відрахування, результат вийде негативним, а сума податку виходить нульовий.
- Житло тривалий час перебувало у власності продавця:
- зареєстроване до 01.01.2016 р - від 3 років і більше;
- оформлене після 01.01.2016 р - від 5 років і більше;
- Розмір виручки від продажу нерухомості менше її вартості на момент придбання, але перевищує 70% кадастрової вартості на дату реалізації.
- Житло отримано у власність за договором дарування або у спадок.
- Квартира придбана через членство в житловому кооперативі.
Пільговий термін володіння житлом
На нерухомість, оформлену у власність після 01.01.2016 р, нововведення, що стосуються мінімального терміну володіння для наступного її продажу без нарахування та сплати ПДФО, в деяких ситуаціях не поширюються. Він як і раніше становить 3 роки. Майнові виключення:
- спадщину;
- дарування житло згідно зі ст. 114 Сімейного кодексу РФ;
- квартири, оформлені за програмою приватизації;
- нерухомість, що перейшла до власника за договором ренти.
кадастрова вартість
Спеціальна вартість, встановлена Федеральною службою державної реєстрації, кадастру і картографії (далі - Росреестр) і діюча на ринку нерухомості. Вказується в кадастровому паспорті квартири. Являє собою публічний еквівалент ціни на будь-який об'єкт нерухомості. При її розрахунку Росреестр враховує цілий ряд факторів:
- місце розташування - наприклад, вартість кв. м житла в Москві вище, ніж в більшості інших регіонів РФ;
- стан: первинність - квартира в новобудові, вторинність - приміщення в старому будинку;
- якість, тип, вид;
- площа;
- кількість кімнат, наявність санвузлів і лоджій.
Як зменшити податок при продажу квартири
Щоб зменшити обсяг прибуткового податку, слід скоротити оподатковувану ПДФО базу. Діяти при цьому можна двома способами:
- скористатися правом на майнове відрахування - можуть тільки резиденти РФ;
- або відняти від договірної ціни проданої нерухомості суму документально підтверджених витрат, понесених власником під час її покупки.
майновий вирахування
Повернення грошових коштів при продажу квартири називається майновим вирахуванням. Його максимально граничний обсяг дорівнює 1 млн рублів. Власник нерухомості, виручка від реалізації якої підлягає обкладенню ПДФО, має право застосувати майнове відрахування за податковий період лише один раз. При продажу 2 і більше квартир за один і той же календарний рік скористатися пільгою можна тільки для 1 об'єкту.
Витрати, понесені власником при покупці житла
Під витратами, які власник несе при придбанні житла, розуміються 3 види витрат: на оплату вартості нерухомості, на оформлення відповідних документів, додаткові супутні, наприклад, пов'язані з перерахуванням гонорару ріелтору або реєстрацією угоди купівлі-продажу квартири. Останній пункт передбачає складання договору, нотаріальних довіреностей, оренду банківського осередку для розміщення заставних коштів покупця. Цей вид витрат може частково відшкодувати продавець.
Особливості оподаткування при купівлі-продажу квартири в одному і тому ж році
Якщо власник продав одну квартиру і в тому ж році купив іншу, на нього покладається обов'язок сплати ПДФО за умови, що реалізоване житло дорожче, ніж знову придбане, дешеве. Тобто, власник отримав прибуток. При таких обставинах власник має можливість застосувати майнове відрахування двічі:
- Для проданої квартири - розміром 1 млн р. і тільки 1 раз за календарний рік.
- Для знову придбаного житлового майна. Якщо власник не застосовував його раніше при покупці іншої нерухомості або з 2014 р не використав в повному обсязі (за нього є залишок). Максимальний розмір майнового відрахування при покупці житла може становити 2 млн р.
отримання вирахування
Правом на отримання майнового вирахування, пов'язаного з продажем квартири, можна скористатися необмежену кількість разів на відміну від його аналога, застосовуваного при покупці житла тільки 1 раз за життя. Платник податків повинен дотриматися наступний порядок дій:
- Заповнити декларацію після закінчення календарного року за формою 3-ПДФО.
- При заяві платником податків в відрахування суми витрат, здійснених з метою отримання доходу від реалізації житла, підготувати копії всіх документів, за допомогою яких можливо їх підтвердження.
- Приготувати папери, які доводять факт продажу квартири.
- Уявити співробітнику податкової інспекції за місцем реєстрації продавця житла повний пакет необхідних документів, які підтверджують право колишнього власника на отримання майнового вирахування при продажу квартири.
Терміни подання декларації
Розрахунки з прибуткового податку, навіть нульового, заяву вирахування, факт реалізації квартири слід відобразити в декларації за формою 3-ПДФО. Документ потрібно представити співробітнику підрозділу уповноваженого органу за місцем реєстрації продавця нерухомості.
|
терміни: |
Календарний рік, наступний після реалізації житла |
|
подання декларації за формою 3-ПДФО |
До 30 квітня |
|
перерахування ненульовий суми податку з продажу квартири |
До 15 липня |
Уявити документи працівнику інспекції Федеральної податкової служби (далі - ИФНС) за допомогою таких дій:
- Поштою. Слід відправити пакет паперів з описом вкладень. Датою відправлення буде вважатися день прийому документації співробітником ИФНС до розгляду.
- Особисто. Вручити працівникові уповноваженого органу.
- За завіреної нотаріально довіреності. Документацію подає співробітнику ИФНС представник платника податків.
Перелік необхідних документів
Щоб відзвітувати співробітнику уповноваженого органу про реалізацію житла, сплатити прибутковий податок при продажу квартири і отримати майнове відрахування, слід підготувати певний пакет документів. Його потрібно скласти в 2 примірниках. Один з них слід залишити у себе. На нього співробітник ИФНС ставить штамп - відмітку про те, що ваші документи прийняті. Вам обов'язково знадобляться оригінали всіх нижчеперелічених паперів та копії кожної з них:
- декларація за формою 3-ПДФО;
- паспорт громадянина РФ;
- свідоцтво про власність на продану квартиру;
- чеки, платіжні доручення, акт, в якому фіксована приймання-передавання з фразою «всі грошові кошти отримані в повному обсязі»;
- договір купівлі-продажу нерухомості;
- заповнену заяву для подачі співробітнику ИФНС про надання майнового відрахування розміром 1 млн рублів (зразок можна взяти з стендів, розміщених в холі офісу організації або скачати з її офіційного сайту);
- касові чеки і ордера, банківські виписки та / або довідки, платіжні доручення, розписка продавця про отримання коштів - при заяві вирахування у вигляді суми витрат на продаж житла;
- якщо продана раніше подарована квартира:
- кадастровий паспорт реалізованої нерухомості (надається, якщо договірна ціна занижена);
- договір дарування на продану квартиру;
- всі папери, які можуть підтвердити оплату реалізованої нерухомості:
- реєстр подаються співробітнику ИФНС паперів, в якому слід вказати кількість сторінок кожного документа.
Штрафні санкції та стягнення
Якщо продавець нерухомості не заплатив податок з виручки від реалізації житлового майна та / або не подав декларацію за формою 3-ПДФО в ИФНС за місцем реєстрації, він ризикує потрапити під штрафні санкції та фінансові стягнення. Наслідки можуть бути наступними:
- Штраф. 20% від несплаченої суми ПДФО за кожен місяць прострочення згідно ст. 123 НК РФ.
- Пені. Нараховуються щодня в розмірі 1/300 від ставки рефінансування, встановленої Центральним банком РФ (7, 25% на 2022-2023 г.), якщо допущена затримка зі сплати податку до держбюджету згідно ст. 75 НК РФ.
- Кримінальна відповідальність. Настає для злісних неплатників НФДЛ при обсязі заборгованості, що перевищує 600 тис. Р. Регламентується ст. 198 Кримінального кодексу РФ.